房地产行业：新开工超预期，需求端继续探底-20181217-广发证券-15页

房地产行业总结

核心内容

销售面积继续下滑，需求端探底

• 销售面积：2018年1-11月全国商品房销售面积14.86亿平米，同比增长1.4%，增速较前10月收窄0.8个百分点。11月单月销售面积同比下滑5.1%。
• 区域分化：东部地区销售面积同比下滑5.1%，中部地区增长7.9%，西部地区增长6.6%，东北地区下降4.4%。
• 城市差异：一线城市销售面积同比下滑5.5%，二线城市同比下滑6.6%，三线城市同比下滑6.0%。
• 销售均价：1-11月商品房销售均价8715元/平米，同比增长10.6%。销售均价增速高于土地价格增速，反映房企销售端表现相对较好。

土地市场降温，购置面积增幅收窄

• 土地购置面积：1-11月全国土地购置面积2.53亿平米，同比增长14.3%，单月同比上升8.1%。
• 土地成交价款：1-11月土地成交价款1.37万亿元，同比增长20.2%。土地价格同比上涨5.2%，增速小幅扩大。
• 地价与房价关系：土地价格增速低于销售均价增速，显示房企拿地成本相对改善。
• 城市分化：一线城市土地出让面积同比下降10.9%，二线城市增长20.0%，三四线城市增长19.3%。

新开工超预期，投资增速预计逐步下行

• 新开工面积：1-11月全国房屋新开工面积18.89亿平米，同比增长16.8%，单月同比上涨21.9%。
• 住宅新开工：1-11月住宅新开工面积13.85亿平米，同比增长19.3%，单月同比上涨22.5%。
• 库存情况：住宅中期库存累计达28.08亿平米，去化周期上升至22.85个月。
• 投资增速：1-11月房地产开发投资11.0万亿元，同比增长9.7%，预计2019年投资增速将上涨约2%。

房企到位资金增速小幅回落

• 到位资金：1-11月房企到位资金15.01万亿元，同比增长7.6%，增速较前10月收窄0.1个百分点。
• 资金来源：国内贷款（开发贷）同比下降3.7%，自筹资金增长10.0%，定金及预收款增长15.7%，按揭贷款下降0.9%。
• 投资建议：当前推荐低估值的龙头房企，兼顾短期业绩的防御性与长期销售规模的成长性。

主要观点

• 需求端持续探底：2018年销售面积持续下滑，尤其是弱二线及三四线城市，未来19年需求改善仍依赖政策调整空间。
• 土地市场降温：土地购置面积及成交价款增速放缓，地价涨幅低于房价，房企拿地成本有所改善。
• 新开工增速超预期：房企在需求不确定性下前置开工节奏，加大销售回款，但投资增速预计未来逐步下行。
• 资金面承压：房企到位资金增速放缓，资金来源结构有所调整，政策边际改善尚未形成明确信号。

关键信息

• 数据来源：统计局、中指院、CREIS、Wind、广发证券发展研究中心。
• 图表索引：涵盖销售面积、土地市场、新开工、投资、资金来源等多个维度，为行业分析提供支撑。
• 风险提示：土地数据口径差异、资金面收紧对需求及房企经营的负面影响、行业库存抬升快于预期。
• 投资评级：行业评级为“买入”，公司评级包括“买入”、“增持”、“持有”、“卖出”等，具体根据公司情况而定。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。
• 邢萃：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券。
• 黄晓曦：研究助理，中山大学金融硕士，2018年加入广发证券。

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