20181217-东北证券-房地产行业动态报告_新开工超预期_房贷利率稳定_14页_2mb

房地产行业2018年11月动态总结

核心内容概览

2018年11月，中国房地产市场整体呈现以下特点：

• 房地产投资：全国房地产开发投资同比增长9.7%，增速与1-10月持平，但区域间出现分化。
• 新开工面积：1-11月新开工面积增长16.8%，单月新开工面积增长21.7%，显示房企在年底加快推货节奏。
• 销售数据：销售面积持续下行，单月销售面积同比下降5.1%，降幅扩大；但销售均价有所上升，主要因销售结构变化，大中城市销售回暖。
• 土地市场：土地购置面积和成交价款增速放缓，市场持续趋冷，房企拿地意愿减弱。
• 开发资金：到位资金保持韧性，国内贷款有所回暖，个人按揭贷款金额微降。
• 房贷利率：二套房贷利率首次出现下调，为6.06%，较上月下降1bp，显示房贷利率趋稳或下行趋势。

主要观点

1. 房地产投资增速持平，行业景气度持续下行

• 全国房地产开发投资累计同比增长9.7%，住宅投资增长13.6%，占房地产开发投资的70.9%。
• 房地产开发景气指数下降至101.92，显示行业整体景气度继续下滑。
• 区域分化明显，东部、东北地区增速提升，而中部、西部地区增速回落。

2. 新开工面积增速反弹，新开工与竣工数据背离

• 1-11月新开工面积增长16.8%，单月增长21.7%，显示房企加快推货。
• 竣工面积同比下降12.3%，与新开工数据背离，反映房企资源向新开工倾斜。
• 随着销售下行，预计未来新开工数据将逐步走弱。

3. 土地市场继续降温

• 1-11月土地购置面积增长14.3%，成交价款增长20.2%，但增速放缓。
• 11月土地成交均价上升，主要因一线城市占比提升，显示结构性变化。
• 房企对未来市场预期悲观，拿地力度普遍减小。

4. 销售数据持续下行，均价有所提升

• 全国商品房销售面积累计增长1.4%，单月销售面积下降5.1%，降幅扩大。
• 销售均价上升至8778元/平米，主要因大中城市销售回暖，结构优化。
• 预计全年销售面积增速为0%，2019年销售面积增速可能为-10%。

5. 开发到位资金具备韧性，房贷利率年内首降

• 房地产开发企业到位资金同比增长7.6%，其中自筹资金和定金及预收款仍是主要来源。
• 二套房贷利率下降1bp至6.06%，显示房贷利率趋稳或下行趋势。
• 预计未来房贷利率将继续保持稳定或下降。

关键信息

行业数据

• 成分股数量：158只
• 总市值：20642亿元
• 流通市值：17160亿元
• 市盈率：9.02倍
• 市净率：1.54倍
• 总营收：19128亿元
• 总净利润：1902亿元
• 资产负债率：78.06%

财务数据（重点公司）

房贷利率

• 首套房贷利率：5.71%
• 二套房贷利率：6.06%，较上月下降1bp

风险提示

• 调控政策进一步收紧
• 市场表现超预期下行

投资建议

推荐关注以下公司：

业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股

• 万科A
• 新城控股
• 保利地产
• 招商蛇口
• 华侨城A
• 华夏幸福

销售高增长、业绩弹性大的公司

• 中南建设
• 金科股份
• 蓝光发展

图表参考

• 图1：房地产开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额及累计同比
• 图3：剔除土地购置费房地产开发投资完成额累计同比
• 图4：房地产开发投资与施工面积走势
• 图5：各地区房地产开发投资额及同比
• 图6：国房景气指数
• 图7：房地产开发资金来源累计同比
• 图8：房地产开发资金来源
• 图9：国内贷款资金来源及累计同比
• 图10：自筹资金及累计同比
• 图11：定金及预收款累计同比
• 图12：首套房、二套房房贷平均利率
• 图13：个人按揭贷款及累计同比
• 图14：商品房待售面积及同比
• 图15：70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比

相关报告

• 《凛冬已至，春华可期-房地产行业2019年度策略》
• 《租赁市场专题（一）：房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状》
• 《单月销售持续负增长，新开工增速下滑》