20181217-申万宏源-房地产行业1-11月数据点评_新开工与购置分化_资金压力渐显_3页_685kb

2019年房地产行业投资策略总结

核心内容

2018年12月17日发布的报告分析了2018年1-11月房地产行业数据，提出2019年行业投资策略，并对重点房企进行了估值分析。报告指出，房地产行业面临销售持续走低、资金压力增大等挑战，但政策改善可期，行业流动性持续改善。

主要观点

• 销售表现：
  2018年1-11月商品房销售面积同比增速为1.4%，销售规模持续下行，但均价企稳回升。

  • 东部地区销售增速为-5.1%，中西部地区销售增速显著回落，东北地区销售增速低位回升。
  • 11月单月平均售价同比涨幅14.7%，环比上升2.8%，显示价格趋于稳定。

• 投资端表现：
  房地产开发投资完成额同比增速为9.7%，新开工面积同比增速为16.8%，土地购置面积同比增速为14.3%，土地成交价款同比增速为20.2%。

  • 开工与竣工持续分化，施工周期拖长，显示行业资金偏紧。
  • 开发贷额度显著宽松，国内贷款单月同比增速达12.4%，显示融资环境有所改善。

• 资金面情况：
  到位资金同比小幅回落，但销售回款仍为细项中增速最高。

  • 定金及预收款单月同比增速为10.1%，累计同比增速为15.7%。
  • 融资环境整体改善，11月多家房企拿到债券融资发行批文，12月发改委发文鼓励规模房企发行债券，资金面得到托底。

关键信息

• 投资建议：
  建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，主推一线龙头，如万科A、保利地产、招商蛇口；二线中型房企如新城控股、金科股份、蓝光发展、阳光城，因其受益城市发展、成长性较强且融资渠道顺畅。

• 估值分析：
  表1列出了重点房企的估值情况，包括EPS、市盈率PE、归母净利润及增速、评级和RNAV（净资产现值）。多数公司估值在合理区间，且未来增长预期良好。

投资评级说明

• 股票投资评级：

  • 买入（Buy）：相对强于市场表现20%以上；
  • 增持（Outperform）：相对强于市场表现5%～20%；
  • 中性（Neutral）：相对市场表现在-5%～+5%之间波动；
  • 减持（Underperform）：相对弱于市场表现5%以下。

• 行业投资评级：

  • 看好（Overweight）：行业超越整体市场表现；
  • 中性（Neutral）：行业与整体市场表现基本持平；
  • 看淡（Underweight）：行业弱于整体市场表现。

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