20211021-亿翰智库-关于2022年新开工和开发投资的测算_预计2022年新开工增速下降超10_房地产开发投资增速至少下降5__16页_1mb

房地产行业2022年新开工与开发投资测算总结

核心内容

本报告分析了2021年及2022年中国房地产市场的新开工面积和开发投资趋势，指出市场整体下行压力加大，行业面临结构性调整和增长放缓。

主要观点

• 2021年与2022年新开工面积增速均将下降超10%，其中2021年新开工面积同比增速预计降至10%，而2022年可能降至-14%，为2000年以来最低点。
• 房地产开发投资或首次出现负增长，2022年开发投资增速预计至少下降5%，中性假设下可能下降10%。
• 商品房销售与去化周期持续疲软，全国商品房成交面积和金额同比增速持续收窄，影响房企资金链和开发意愿。
• 土地市场低迷，流拍率上升，房企资金紧张，土地购置面积同比下降8.5%，制约新开工和开发投资增长。
• 非一二线城市是开发投资的主要贡献者，占比达2/3，其销售表现和工程投资对整体开发投资影响较大。
• 政策调控与融资环境收紧，非标融资限制、三道红线政策等导致房企降杠杆，资金使用受限，影响开发投资增长。

关键信息

一、2021年新开工面积情况

• 2021年前9月新开工面积同比下降4.5%，其中住宅新开工面积下降3.3%。
• 2020年新开工面积同比下降1.2%，为2016年以来首次转负。
• 2021年新开工面积增速预计降至10%，2022年或降至-14%，为2000年以来最低点。
• 影响因素：
  • 土地：土地成交量下降，土地购置面积同比减少8.5%，制约新开工增长。
  • 资金：到位资金增速放缓，自有资金占比达84.5%，融资环境不乐观。
  • 意愿：销售去化放缓，房企更倾向于营销去化，新开工意愿下降。

二、2021年开发投资情况

• 2001年以来开发投资同比增速从未为负，2015年为最差，增速0.9%。
• 2021年前9月开发投资总额为11.3万亿元，同比增长8.8%，但单月同比增速下降3.5%，显示动力不足。
• 开发投资主要由土地购置和工程投资构成，其中：
  • 一二线城市：土地购置与工程投资各占45%和55%，合计贡献开发投资的31%。
  • 非一二线城市：土地购置占25%，工程投资占75%，合计贡献开发投资的69%。

三、2022年开发投资预测

• 乐观假设下：2022年开发投资累计增速下降5%。
• 中性假设下：2022年开发投资累计增速下降10%。
• 开发投资下降原因：
  • 销售放缓：全国商品房销售额预计下降7%至16.7万亿元，影响工程投资。
  • 工程投资减少：三四线城市工程投资占比高，销售放缓将导致工程投资减少。
  • 土地购置受限：融资环境不改善，房企拿地意愿下降，影响土地购置投资。

四、市场结构分析

• 非一二线城市是开发投资的主要驱动力，其占比达2/3，尤其三四线城市贡献了全国超过一半的商品房成交量。
• 三四线城市销售疲软，影响工程投资，导致开发投资下行。
• 一二线城市开发投资相对稳定，但增速放缓是必然趋势。

假设条件

• 房地产开发投资包括土地购置投资和工程投资。
• 土地购置投资基于不同能级城市土地成交和购置费预判。
• 工程投资中，一二线城市主要受土地购置和新开工影响，非一二线城市主要与销售情况相关。

数据来源

• 国家统计局
• 亿翰智库

相关研究

研究员信息

• 于小雨：联系邮箱 yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn，微信号 rain_yxy
• 姜晓刚：联系电话 18516525402，微信号 jiangxiaogang

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