20220109-中达证券投资-内地房地产行业周报_年初新房销售环比下滑_物企并购推动行业整合_13页_1mb

报告摘要

内地房地产行业周报总结

核心内容概述

本周内地房地产市场整体表现疲软，新房及二手房成交均出现环比下滑。数据显示，42个主要城市新房成交面积环比下降39%，2022年累计成交面积同比下降35%。其中，北京和上海分别环比下降54%和上升60%，而一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降2%、36%及47%。芜湖、杭州、福州、珠海等城市则表现出差异化的趋势，其中福州和珠海分别出现上升。

二手房市场同样表现低迷，15个主要城市二手房交易建面下降42%，其中成都和江门分别环比下降86%和54%。2022年累计成交面积同比下降39%，深圳、南宁、东莞等城市降幅显著，分别下降65%、64%和38%。

主要观点

新房销售疲软：
- 受元旦假期影响，新房销售环比大幅下降。
- 中部及环渤海地区因疫情防控等因素，新房销售环比降幅较大，分别下降57%和55%。
- 重点城市销售整体环比下滑，显示市场信心尚未恢复。
库存与去化周期：
- 房企库存压力仍存，13个主要城市可售面积环比下降2%，平均去化周期为15.9个月，环比上升2%。
- 芜湖、宁波等城市去化周期显著上升，分别为27.6个月和17个月。
政策支持与市场调整：
- 地方政策改善，如福建南平调整预售资金监管，济南取消公积金户籍限制，有助于缓解房企资金压力，提升市场活跃度。
- 通过增加供给、放松公积金限制等措施，促进商品房成交，加快资金回笼，增强企业资金链的稳定性。
物管行业整合加速：
- 国营物企积极进行并购，如华润万象生活拟收购禹洲集团物业公司，有助于推动行业整合，提高综合实力，促进健康发展。

关键信息

重点城市成交数据

北京：新房成交面积105,430平方米，环比下降54%，同比下降32%；二手房成交面积185,552平方米，环比下降52%，同比下降19%。
上海：新房成交面积470,400平方米，环比上升60%，同比下降6%；二手房成交面积27,214平方米，环比下降42%，同比下降65%。
广州：新房成交面积143,730平方米，环比下降71%，同比下降33%；二手房成交面积105,367平方米，环比上升22%，同比下降42%。
深圳：新房成交面积85,069平方米，环比下降12%，同比下降58%；二手房成交面积25,209平方米，环比下降12%，同比下降38%。
苏州、扬州：二手房销售情况较好，环比分别上升47%和46%。

重点公司动态

华润万象生活：拟以不超过10.6亿元代价收购禹洲集团旗下物业公司全部已发行股本。
新城发展：支付2.3亿元现金受让南航物业95%股权。
正荣地产：拟变更募集资金用于收购普惠物业80%股权。
龙湖集团：建议分拆龙湖智创生活有限公司在联交所主板独立上市。
蓝光发展、旭辉控股集团、中国恒大、新希望服务、融创服务等公司亦有重要公告，涉及股权变动、资产支持计划、融资及债务处理等。

重点公司12月销售情况

碧桂园：1-12月累计销售金额5,580亿元，同比增长2%；12月销售金额226亿元，同比增长76%。
中国海外发展：1-12月累计销售金额3,695亿元，同比增长2%；12月销售金额398亿元，同比增长0%。
绿城中国：1-12月累计销售金额2,658亿元，同比增长22%；12月销售金额195亿元，同比下降56%。
金地集团：1-12月累计销售金额2,867亿元，同比增长18%；12月销售金额241亿元，同比下降36%。
合生创展集团：1-12月累计销售金额423亿元，同比增长23%；12月销售金额34亿元，同比下降40%。

投资建议

行业评级：维持“强于大市”评级，认为行业政策面持续改善，但基本面尚未完全复苏。
关注对象：国企及央企等财务相对稳定、流动性较强的头部房企，因其具备较强的抗风险能力。
物管行业：物管并购推进行业整合，有助于提升部分头部物管企业的综合实力，促进健康发展。

风险提示

行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响上市公司销售业绩。
宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。
疫情控制具有不确定性，可能对市场表现产生负面影响。

评级说明

股票评级：
- 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上；
- 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～20%之间；
- 持有：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～5%之间；
- 卖出：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。
行业评级：
- 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；
- 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～10%之间；
- 弱于大市：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。