房地产行业：单月销售同比下滑，新开工增速大幅收窄-20180516-广发证券-15页

房地产行业分析总结

核心内容

2018年1-4月，中国房地产行业整体呈现销售、新开工、投资及资金面的结构性调整态势。在政策调控、融资环境收紧以及市场分化背景下，行业运行面临一定压力，但部分关键指标仍具备韧性支撑。

主要观点

• 销售市场：全国商品房销售面积同比增长1.3%，增速较前一季度回落2.3个百分点，其中4月单月同比下滑4.1%，三四线城市销售热度超预期回落是主因。
• 区域分化：重点城市销售增速底部改善，而三四线城市受购房成本上升影响，成交热度逐步下行，结构性分化趋势明显。
• 土地市场：土地购置面积同比下滑2.1%，单月下滑7.8%，为16年四季度以来新低。土地成交价款同比增长13.6%，但增速显著回落，地价上涨是主要驱动因素。
• 新开工市场：全国房屋新开工面积同比增长7.3%，单月增速大幅收窄至2.9%，表明房企对市场预期趋于谨慎。
• 投资市场：房地产开发投资同比增长10.3%，增速微幅回落，主要受非住宅投资拖累，但住宅投资增速继续上行。
• 资金面：房企到位资金同比增长2.1%，单月首次出现同比下滑，资金面偏紧。其中，国内贷款、个人按揭贷款同比分别下滑1.6%和6.7%，融资环境持续收紧。

关键信息

销售数据

• 全国销售面积：1-4月累计4.22亿平米，同比增长1.3%，4月单月同比下滑4.1%。
• 住宅销售：1-4月累计3.67亿平米，同比增长0.4%，4月单月同比下滑4.4%。
• 区域表现：
  • 东部地区销售面积同比下滑9.4%；
  • 中部、西部、东北地区分别增长13.1%、9.3%、2.1%，但增速均较前一季度收窄。
• 城市表现：
  • 一线城市销售面积同比下滑35.4%；
  • 二线城市销售面积同比下滑11.7%；
  • 三四线城市销售面积同比增长4.5%，但4月单月首次出现同比下滑。

土地市场

• 土地购置面积：1-4月累计5412万方，同比下滑2.1%，单月同比下滑7.8%。
• 土地成交价款：1-4月累计2391亿元，同比增长13.6%，单月同比小幅增长1.5%。
• 300城市土地市场：
  • 土地出让面积同比增长32.1%，出让金增长36.5%；
  • 三四线城市土地成交热度逐步传导至土地市场，呈现量价齐涨趋势。
• 地价与房价：全国地价增速为16.0%，房价增速为7.6%，地价上涨对房价形成支撑，但三四线城市地价增速低于房价增速。

新开工与投资

• 新开工面积：1-4月累计5.18亿平米，同比增长7.3%，单月增速收窄至2.9%。
• 投资增速：1-4月全国房地产开发投资同比增长10.3%，住宅投资增速为14.2%，非住宅投资拖累整体增速。
• 施工与竣工：施工面积同比增长1.6%，竣工面积同比大幅下滑10.7%，房企竣工交付节奏放缓。
• 库存情况：中期库存去化周期回升至20个月，净停工面积自2017年10月以来首次出现回落。

资金面

• 到位资金：1-4月累计48192亿元，同比增长2.1%，单月同比首次下滑1.2%。
• 融资渠道：
  • 国内贷款同比下滑1.6%，为2年来的首次下滑；
  • 自筹资金同比增长4.8%，其他资金增长2.0%，其中定金及预收款增长8.3%，个人按揭贷款同比下滑6.7%。
• 资金环境：融资渠道全面收窄，资金面偏紧，但低库存背景下，存货流动性风险较小，变现能力较强。

行业评级

• 行业评级：买入
• 投资建议：重点城市销售增速底部改善，板块具备系统性投资机会；集中度提升的中期逻辑下，个股存在alpha机会，继续推荐低估值的一二线龙头房企。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 销售回落快于预期；
• 房企资金面持续承压，资金成本上行压制利润空间。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验；
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验；
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

数据来源

• 统计局：提供商品房销售、土地购置、新开工、投资及资金面数据；
• 中指院：提供土地市场及城市分线数据；
• Wind：提供房贷利率及贷款余额数据；
• 广发证券发展研究中心：整合并分析上述数据，形成研究报告。

图表索引

• 图1-图8：商品房销售、土地市场、库存及去化周期等数据趋势图；
• 图9-图40：土地购置、资金来源、贷款余额等细分数据对比图；
• 表1：历年房地产开发投资额拆分一览。

总结

整体来看，2018年房地产行业面临销售、资金面及政策调控的多重压力，但重点城市销售及投资具备韧性支撑。随着下半年重点城市供货能力释放，销售增速有望改善。房企拿地趋于理性，融资渠道收紧，但低库存背景下，经营环境优于前两轮下行周期。建议关注重点城市及龙头房企的投资机会。