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12月销售继续下滑，鼓励并购助推行业恢复

核心内容

2021年12月，中国房地产行业面临持续的销售下滑与融资压力，同时并购活动规模大幅下降。在政策引导下，行业并购或将在2022年有所好转，政府推动下，房企将通过市场化手段进行项目兼并收购，以促进行业出清和风险化解。此外，地方政府陆续推出购房支持政策，旨在提振市场信心。

主要观点

1. 土地市场表现

   • 第三轮集中供地成交量较前两轮有所下降，流拍率降至18.47%，溢价率降至16.27%，但托底成交和0溢价地块占比上升。
   • 各城市供地热度分化明显，部分城市如杭州、无锡等地供地热度较高，而长春、沈阳等地流拍率较高。
   • 土拍市场整体性价比下降，行业流动性压力尚未完全解除。

2. 销售情况

   • 2021年12月百强房企销售金额为11007亿元，同比下降36%；销售面积为7131万平方米，同比下降31%。
   • 1-12月百强房企累计销售金额同比下降3%，销售面积同比下降9%。
   • 头部房企销售持续下滑，TOP20房企中多数出现同比负增长，仅少数企业如招商蛇口、金地集团等表现相对较好。

3. 融资情况

   • 房企融资总额连续两个月环比增长，但整体仍处于较低水平，2021年全年累计融资17652亿元，同比下降26%。
   • 2022Q1房企面临较大的资金压力，包括春节前工程款兑付和美元债到期高峰，存在较大的债务违约风险。

4. 并购趋势

   • 房地产行业并购金额同比下降77%，并购数量为近五年最低。
   • 央行发布通知鼓励优质房企按照市场化原则进行项目兼并收购，为并购营造良好的融资环境。
   • 政府推动下，2022年收并购或将有所好转，但行业流动性压力仍存在，土拍市场吸引力仍高于并购项目。

5. 投资建议

   • 建议关注5条投资主线：开发企业、物管企业、酒旅企业、赛道转型企业和房产经纪企业。
   • 具体推荐企业包括：保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业、首旅酒店、复星旅文、宋城演艺、华侨城、广宇发展、鲁商发展、贝壳等。

关键信息

• 集中供地情况：第三轮集中供地共成交535宗涉宅用地，较前两轮分别减少117宗和342宗；出让金总计5692.2亿元，较第二轮下降11.6%，较第一轮下降46.7%。
• 销售趋势：12月百强房企销售额和销售面积同比分别下降36%和31%，全年累计销售金额和面积同比分别下降3%和9%。
• 融资状况：12月房企融资总额为960亿元，环比增长35.6%，但整体融资规模仍较低。
• 并购趋势：截至12月20日，行业并购金额为769亿元，同比下降77%，央行鼓励并购，政府推动行业并购好转。
• 投资建议：关注5条主线，包括优质开发企业、物管企业、酒旅企业、转型企业、房产经纪企业。

风险提示

• 项目交付低于预期
• 销售增长低于预期
• 行业政策调控超出预期

行业相对指数表现

• 申万地产板块相对沪深300指数表现较好，年初以来涨幅为4.46%，在申万一级行业中相对排名1/28。
• 个股表现分化明显，部分企业如宋都股份、皇庭国际、新华联等涨幅显著，而ST爱旭、广宇发展、万业企业等跌幅居前。

政策动态

• 地方政府推出购房支持政策，主要集中在三、四线城市，包括人才补贴、新市民落户购房补贴等。
• 央行和银保监会鼓励金融机构支持房地产行业并购，为房企提供融资便利。
• 2022年房地产行业将面临政策调整，包括土地要素配置效率提升、长租房市场支持等。

公司动态

• 龙湖集团拟分拆龙湖智创生活有限公司并独立上市。
• 中国恒大恢复买卖，世茂股份支付债券利息。
• 阳光城高层变动，朱荣斌辞去执行董事长职务。
• 张江高科收购张江微电子港公司股权，以提升物业品质。
• 皇庭国际和宋都股份股票出现异常波动，涨幅显著。

总结

2021年12月，房地产行业面临销售持续下滑与融资压力，但政府鼓励并购与地方支持政策为行业复苏提供了可能性。在流动性压力尚未完全缓解的背景下，行业并购或将在2022年有所好转，但需关注项目交付与销售回款风险。投资方面，建议关注开发、物管、酒旅、转型及房产经纪等五条主线，同时需警惕行业调控政策带来的风险。