房地产行业最新观点及1_9月数据深度解读：9月市场整体呈弱改善，关注供需两端政策进一步宽松的可能性-20231019-招商证券-19页_1mb

9月房地产市场总结

核心内容概览

9月房地产市场整体呈现弱改善趋势，政策宽松预期增强，市场热度缓慢回升，但销售、投资、新开工等核心指标仍处于低位。同时，房价延续下行压力，但部分区域出现边际改善，行业资金链压力依然存在，但融资端持续支持有望改善资金面。

主要观点与关键信息

一、销售市场

• 9月单月销售面积：基期调整同比增速为-10.1%（较上月增加2.0pct），季调环比为+4.0%，市场热度缓慢恢复。
• 销售金额：基期调整同比增速为-13.6%（较上月增加2.8pct），季调环比为+3.4%。
• 销售趋势：销售数据受政策宽松影响，预计10月统计局数据将进一步回升。
• 居民购买能力：居民存款余额处于高位，潜在购买力充足。
• 居民购买意愿：货币活化指数处于低位，居民配置意愿偏弱，但近期有所回升。

二、新开工与竣工

• 9月新开工面积：基期调整同比增速为-14.6%（较上月增加8.9pct），季调环比为+5.6%。
• 9月竣工面积：基期调整同比增速为+25.0%（较上月增加14.4pct），季调环比为-2.3%。
• 竣工趋势：短期竣工增速或高位震荡回落，明年或开启回落周期。
• 新开工预期：短期受高能级城市土地供给和房企现金流限制，反弹有限；预计2024年二季度后有效库存去化周期将降至2.5年以下，倒逼新开工被动上行。

三、房地产投资与资金来源

• 9月房地产开发投资：基期调整同比增速为-11.3%（较上月减少0.3pct），季调环比为-0.1%。
• 到位资金：基期调整同比增速为-18.0%（较上月增加7.5pct），季调环比为+5.1%。
• 融资类资金：国内贷款增速转正，融资类到位资金持续回升。
• 资金链指数：9月末为111%，仍处于历史低位，但有望随销售和融资改善而回升。

四、房价走势

• 70城新房房价环比：-0.30%，一线城市基本持平，二三线城市继续下跌。
• 70城二手房房价环比：-0.48%，一线城市环比+0.20%，二三线城市继续下跌。
• 房价结构：新房和二手房价格走势分化，但部分区域房价倒挂现象减少，两者趋于一致。

五、投资建议

• 短期策略：维持“弱β交易强α”策略，关注具有持续内生性现金流创造能力的高质量周转公司，如【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【万科A】。
• 弹性标的：关注从区域开始扩大发力的公司，如【滨江集团】【越秀地产】。
• 产业链机会：若明年竣工回落预期落地，可关注竣工回落后的产业链机会，如【皮阿诺】等。
• 生态链转型：重视围绕房地产生态链的转型机会，如物管（【保利物业】）、商管（【华润万象生活】）、交易（【贝壳】）及REITs等。

风险提示

• 政策改善不及预期
• 销售下滑超预期
• 库存去化不及预期
• 市场流动性改善不及预期
• 行业资金面改善不及预期

数据统计与行业规模

行业指数与图表说明

• 9月销售面积同比：-10.1%，季调环比+4.0%。
• 9月销售金额同比：-13.6%，季调环比+3.4%。
• 9月新开工面积同比：-14.6%，季调环比+5.6%。
• 9月竣工面积同比：+25.0%，季调环比-2.3%。
• 9月房地产投资同比：-11.3%，季调环比-0.1%。
• 到位资金同比：-18.0%，季调环比+5.1%。

结构分析

总结

9月房地产市场在政策宽松预期下呈现弱复苏迹象，销售和竣工数据有所改善，但新开工与投资仍受制于土地市场和房企现金流。房价整体承压，但一线城市保持稳定，二三线城市继续下跌。居民购买能力相对充足，但购买意愿仍偏弱。未来可关注政策进一步宽松带来的需求释放，以及竣工回落预期落地后的产业链机会。