房地产行业最新观点及1_5月数据深度解读；基期调整销量同比转负，政策或仍处于宽松周期-20230618-招商证券-17页_958kb

基期调整销量同比转负，政策或仍处于宽松周期

核心内容概览

• 房地产市场整体表现：5月单月销售面积基期调整同比增速为-3.0%，销售金额基期调整同比增速为6.8%，显示销售市场热度持续回落。
• 政策环境：当前政策仍处于宽松周期，预计政策宽松方向未变，市场情绪仍围绕政策博弈。
• 价格走势：预计三季度房价将找到新的均衡，止跌企稳，优质房企估值已提前反应悲观情绪。
• 资金链状况：5月末房地产行业资金链指数为128%，仍低于历史安全水平130%，房企资金面较弱。

主要观点与关键信息

销售数据

• 销售面积：5月单月销售面积同比-3.0%，季调环比+4.2%。全年累计销售面积同比-0.9%，销售金额同比+8.4%。
• 市场热度：销售数据回落，部分城市销售热度减弱，购房者“买涨不买跌”情绪可能影响市场复苏。
• 居民购买能力与意愿：居民存款余额高位，潜在购买力充足，但购买意愿偏弱，货币活化指数持续下行。

竣工与新开工

• 竣工面积：5月单月竣工面积基期调整同比增速为+24.4%，季调环比-6.5%。1-5月累计竣工面积同比+19.6%，主要受“保交楼”政策推动。
• 新开工面积：5月单月新开工面积同比-27.3%，季调环比+1.4%。预计新开工受限于高能级城市土地供给，反弹弹性有限。

投资与资金来源

• 房地产投资：5月单月开发投资同比-10.5%，季调环比-9.5%。投资短期受土地成交价下滑拖累，中期受施工面积收缩影响。
• 到位资金：5月单月到位资金同比-7.4%，季调环比-7.2%。国内贷款增速高于新开工，显示“保交楼”进程持续落地。

房价与租金

• 房价走势：5月70城新房房价环比+0.10%，二手房房价环比-0.23%。一线、二线城市新房房价上涨，三四线城市房价持平。
• 租金表现：5月租赁房房租环比-0.10%，同比-0.30%，显示租金市场承压。

配置建议

• 房地产板块：维持“弱β交易强α”策略，推荐关注具有持续内生性现金流创造能力的高质量周转公司，如【保利发展】【华润置地】【龙湖集团】【中国海外发展】【金地集团】【万科A】，以及从区域开始发力的房企如【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】。
• 产业链配置：短期受“保交楼”拉动竣工反弹，中长期关注竞争格局改善带来的新机会。
• 生态链及行业转型：重视购物中心、写字楼、长租公寓等顺延于开发的转型，以及设计、集采、建造、交易、资产管理、房地产科技等长赛道机会。推荐关注物管【招商积余】【保利物业】、商管【华润万象生活】、交易【贝壳】等。

风险提示

• 疫情反复超预期
• 政策改善不及预期
• 销售下滑超预期
• 市场流动性改善不及预期

数据与图表支持

• 5月销售面积、销售金额、新开工面积、竣工面积、开发投资、到位资金等数据均显示下行趋势。
• 5月70城整体房价环比微涨，但同比仍为负，结构上一线、二线城市房价上涨，三四线城市持平。
• 5月房地产资金链指数回升，但仍低于历史安全水平。
• 工程欠款规模下滑快于施工面积缩减，反映房企偿付能力减弱。

行业规模与指数表现

• 股票家数：140只，占比2.8%
• 总市值：15569亿元，占比1.8%
• 流通市值：15095亿元，占比2.1%
• 行业指数表现：过去1个月、6个月、12个月分别下跌1.2%、13.8%、8.9%，相对市场表现较差。

交易策略与投资建议

• 弱β交易强α：建议关注经营层面（销售和拿地）弹性，优先选择优质房企。
• 推荐标的：包括高质量周转公司和区域发力房企，以及生态链转型相关企业。

分析师信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业首席分析师，博士后，高级经济师。
• 李盛天：研究助理，同济大学建筑与土木工程本硕。
• 团队荣誉：多次获得新财富、水晶球、金牛奖等分析师奖项。

评级说明

• 投资评级基于未来6-12个月内公司股价或行业指数相对基准指数的预期表现。
• A股以沪深300为基准，港股以恒生指数为基准，美股以标普500为基准。

重要声明

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