20140604-申万宏源研究_香港_-关注定向宽松是否进一步扩展至按揭贷款_11页_531kb

中国房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产市场在2014年5月的走势及政策动向，重点关注货币政策的宽松趋势、房地产销售情况以及房价变化。整体来看，市场仍处于调整阶段，政策支持与市场实际表现之间存在一定差距，投资者需保持谨慎。

主要观点

• 货币政策宽松：政府继续推进“定向宽松”政策，旨在支持实体经济，特别是农业和小微企业。尽管如此，按揭贷款的实质性放松尚未出现，政策效果尚未明显反映在市场中。
• 房地产销售表现：2014年5月，监测的10大一二线城市新房销售量环比微升3%，但主要得益于部分二线城市的促销活动。一线城市如北京、上海、深圳和广州新房销售仍低迷。
• 房价走势：搜房百城房价指数在2014年5月出现两年来的首次环比下跌，同比涨幅也有所收窄。一线城市中，深圳和上海房价出现松动，而北京和广州仍相对坚挺。
• 市场展望：历史数据显示，每次降准（降息）周期开始时，房地产板块往往见底。然而，当前尚未进入全面宽松阶段，基本面下行风险仍存，市场反弹可能性较低。

关键信息

房地产销售数据

• 5月新房销售：环比上升3%，但同比由负转正，主要受益于二线城市如天津、成都的销售回升。
• 一线城市销售：依旧低迷，合约销售未见明显改善。
• 销售趋势：2014年1-5月新房销售同比涨幅分别为-19%、-18%、-28%、-15%、+3%，整体销售回暖趋势初现。

房价变动

• 房价指数：5月出现环比下跌0.32%，是两年来的首次。
• 一线城市房价：深圳和上海出现松动，北京和广州仍保持坚挺。
• 二线城市房价：南京、成都、杭州领跌，房价下降明显。
• 房价同比涨幅：从2013年12月的11.51%收窄至7.84%。

政策动向

• 定向降准：政府已开始对农业和小微企业贷款进行降准，但尚未对按揭贷款进行实质性放松。
• 再贷款预期：央行再贷款可能是解决银行额度紧张、推动按揭贷款发放的有效政策路径。
• 货币政策谨慎：新一届政府在使用货币政策时更为谨慎，市场担心政策宽松可能基于基本面恶化。

投资建议

• 中资地产股：维持Equalweight评级，建议投资者保持选择性。
• 个股推荐：
  • 中小盘股：合景泰富表现强劲，新增推荐融创中国。
  • 中大型市值股：继续看好中海外、万科、世茂和碧桂园。
  • 高股息房企：富力、保利、雅居乐和恒大将派发高股息，但高负债率仍是主要风险。
  • 负面表现：龙湖、远洋和华润销售进展不达预期。

图表概述

• 图1：中国利率和准备金率变化趋势。
• 图2：2008年和2011年降准后房地产板块的转折点。
• 图3：10大城市的5月新房销售量稳定在3月水平。
• 图4：一线城市新房销售仍弱，受抵押贷款紧缩和房价坚挺影响。
• 图5：搜房百城房价指数首次出现月度下跌。
• 图6：房价下跌城市数量增加至62个。
• 图7：房价同比涨幅连续收缩。
• 图8：10大城市新房销售量月度变化。
• 图9：10大城市新房均价变化。
• 图10：10大城市新房中位价变化。
• 图11：10大城市新房均价月度变动百分比。

总结

2014年5月，中国房地产市场在政策宽松和销售数据回暖的背景下仍面临诸多挑战。尽管有迹象表明市场可能接近底部，但按揭贷款的实质性放松尚未实现，一线城市的销售和房价仍表现疲软。投资者应保持谨慎，密切关注政策动向和市场基本面变化。