20220316-首创证券-房地产行业数据点评_投资销售数据好于预期_仍期待政策进一步宽松_9页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告对2022年房地产行业进行了综合分析，重点围绕销售、投资、新开工、竣工以及融资等方面展开，同时展望了政策走向和投资机会。整体评级为“看好”，认为房地产行业在政策支持下有望迎来基本面复苏。

主要观点

1. 销售量价齐跌但呈现复苏态势

• 2022年1-2月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为-9.6%和-19.3%，较2021年全年分别下降11.5个和24.1个百分点。
• 单月销售面积和销售金额同比跌幅有所缩小，表明市场已出现一定的复苏迹象。
• 1-2月商品房累计销售均价同比增速为-10.7%，跌幅扩大13.6个百分点；单月均价同比跌幅较去年12月扩大8.2个百分点。
• 百城新建商品住宅价格指数环比增长0.03%，结束3个月的环比下行，房价走弱趋势有所放缓。

2. 土地投资大幅走弱，建安支撑投资增速

• 2022年2月房地产开发投资累计同比增长3.7%，较2021年全年下降0.7个百分点。
• 2月单月投资增速较12月大幅回升17.6个百分点，施工面积单月增速回正至1.8%，表明停工缓工项目有所恢复。
• 土地购置面积及土地成交价款单月增速分别为-42.3%和-26.7%，较去年12月跌幅扩大。
• 土地流拍率仍处高位，溢价率未明显改善，房企拿地意愿仍弱，部分城市通过调整土拍政策提升房企信心。

3. 新开工持续低迷，竣工节奏有所放缓

• 2022年2月新开工增速为-12.2%，较2021年全年降幅扩大0.8个百分点，月度增速较去年12月回升19个百分点。
• 竣工增速为-9.8%，较去年12月下降11.7个百分点，竣工节奏放缓。
• 土地资源的不足和房企资金链压力是导致新开工和竣工增速低迷的主要原因。

4. 融资端有所回暖，销售回款持续走弱

• 2022年2月房地产开发资金来源增速为-17.7%，较去年12月回升1.6个百分点。
• 个人按揭贷款单月增速为-16.9%，跌幅扩大9个百分点，新增居民中长期贷款减少459亿元，首度出现负增长。
• 定金及预收款单月同比下降27%，跌幅较12月扩大1.1个百分点，定金及预收款占比下降至31.9%，表明购房者预期未改善，观望情绪仍浓。
• 国内贷款单月同比降幅收敛至-21.1%，但融资端全局实质性改善仍需时间。

5. 政策密集出台，看好地产股超额收益机会

• 当前行业景气度持续下行，需求端支持政策力度和落地节奏仍不足。
• 地方政府在因城施策框架下，逐步升级政策，包括商贷首付比例下调、限购限贷放松等，向市场传递政策放松信号。
• 金融监管层支持合理住房需求，住建部鼓励释放住房需求，政策合力有望推动房地产销售止跌回暖。
• 非热点城市或将打破过度调控，行业基本面有望逐步改善。
• 推荐关注经营及财务相对稳健的房企，如万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展；物管公司如碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。

关键信息

• 销售复苏：尽管销售量价齐跌，但跌幅有所收窄，市场已进入筑底阶段。
• 投资支撑：施工面积回升有效支撑投资增速，但土地投资仍持续走弱。
• 融资改善：房企融资端有所回暖，但销售回款仍处于下行阶段，信用风险犹存。
• 政策预期：预计政策将逐步宽松，推动行业复苏。
• 风险提示：疫情反复、房地产税试点、房价下跌、调控政策高压、融资改善不及预期、流动性风险加剧等。

结构总结

投资建议

• 股票投资评级：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

推荐标的

• 开发公司：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展
• 物管公司：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务

风险提示

• 疫情再次升级对地产销售端造成冲击
• 房地产税试点力度超预期
• 房价超预期下跌
• 调控政策持续高压
• 融资环境改善不及预期
• 行业流动性风险加剧

免责声明

本报告由首创证券制作，仅供参考，不构成投资建议。报告内容基于可靠信息，但不保证其准确性或完整性。投资者应独立评估信息，并咨询专业顾问。首创证券对报告使用后果不承担法律责任。