公募REITs（5月）月报：REITs市场定价显著下行，估值修复仍需信心加持-20230614-首创证券-17页_1mb

公募REITs市场总结

核心内容

• 公募REITs市场在2023年5月出现显著下跌，中证REITs指数单月跌幅为-5.3%，年内累计跌幅达-14.6%。
• 市场交投情绪低迷，5月日均换手率仅为0.66%，较4月下降0.41个百分点，也低于2022年全年平均水平1.47%。
• 估值方面，市场尚未完全确认处于低估状态，需经历估值消化过程。产权类REITs的P/NAV多数在1倍附近波动，经营权类REITs的P/FFO则处于8.7-14.3倍区间。
• 首批公募REITs扩募顺利完成，标志着市场扩容机制逐步完善，未来“首发+扩募”模式将常态化。

主要观点

• 市场表现疲软：5月市场下跌显著，多数REITs单月跌幅超过5%，交投情绪低迷。
• 政策支持增强：证监会和交易所修订REITs审核指引，提高业务透明度，推动市场规范化发展。地方政府积极出台支持政策，鼓励REITs发行及资产盘活。
• 扩募机制完善：首批4只REITs完成扩募发行，多数实现超募，显示市场对优质资产的持续需求。
• 分红表现稳定：多数REITs实现高比例分红，实际分配比例普遍在95%以上，凸显其高分红属性。
• 估值体系待优化：尽管市场下跌，但部分REITs估值趋于理性，具备估值修复潜力。

关键信息

政策及市场动态

• 证监会指导修订REITs审核指引，强调以“管资产”为核心，提高业务制度化、规范化和透明化。
• 上交所和深交所发布修订版指引，细化业务参与机构、评估和现金流要求，明确产业园区、收费公路资产的审核与信息披露标准。
• 中国人民银行等八部委鼓励新型基础设施及产业园区开展REITs试点。
• 各地方政府如上海、合肥、广州、陕西等发布支持政策，推动存量资产盘活与REITs发行。

REITs市场概况

• 截至5月末，共27只公募REITs上市，其中2023年新上市3只。
• 中金湖北科投光谷REIT即将上市，拟发行价格为2.625元/份，募集资金15.75亿元。
• REITs类型分布为园区基础设施（8只）、交通基础设施（7只）、保障性租赁住房（4只）、仓储物流（3只）、能源基础设施（3只）、生态环保（2只）。
• 2023年新发REITs一级市场认购倍数有所下降，市场热情降温。

REITs市场量价表现

• 中证REITs指数5月下跌-5.3%，年内累计跌幅-14.6%。
• 5月市场成交额为46.29亿元，日均换手率0.66%，较2022年全年水平下降明显。
• 能源基础设施板块换手率相对较高，为1.25%；仓储物流和高速公路板块换手率较低，分别为0.25%和0.38%。
• 仅2只REITs（国君东久新经济REIT、中信建投国家电投新能源REIT）实现正收益。

REITs估值及收益率

• 产权类REITs的P/NAV多数在1倍附近波动，经营权类REITs的P/FFO多数在8.7-14.3倍区间。
• 预期现金分派率方面，产权类REITs在3.4%-4.2%，经营权类REITs多数高于10%。
• 部分REITs因扩募而分派率有所提升，如博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT，但红土创新盐田港REIT因扩募资产分派率较低，分派率略有下降。

投资建议

• 当前市场估值趋于理性，具备长期配置价值。
• 基金管理人及原始权益人启动增持预案，释放积极信号。
• 建议关注部分未能反映其经营优势及稀缺性的REITs的估值修复机会。
• 后续需关注REITs二季度业绩修复情况、政策优化及市场供给节奏变化。

风险提示

• 政策法规实施进展不及预期。
• 年化数据未考虑季节因素。
• 项目经营指标预测偏差。
• REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期。
• 项目运营收入及盈利水平不及预期。
• REITs价格随市场流动性波动。

图表与数据

• 图1：我国公募REITs上市数量及市值变化。
• 图2：各REITs产品剔除无效报价后网下投资者认购倍数。
• 图3：各类型REITs上市数量。
• 图4：各类型REITs流通市值分布。
• 图5：中证REITs指数行情。
• 图6：公募REITs与股债指数年内表现对比。
• 图7：公募REITs与股债指数单月表现对比。
• 图8：REITs整体及分类指数表现。
• 图9：REITs细分板块指数表现。
• 图10：REITs市场成交规模及换手率。
• 图11：各类型REITs5月成交金额。
• 图12：各类型REITs5月日均换手率。
• 图13：上市REITs单月成交量及日均换手率。
• 图14：公募REITs2023年预期现金分派率。

表格数据

• 表1：本月重要政策及市场动态。
• 表2：《REITs审核关注事项指引》主要修订内容。
• 表3：2023年以来新发REITs的投资者认购情况。
• 表4：未来上市REITs项目受理进展。
• 表5：首批扩募的4只REITs扩募方案详情。
• 表6：扩募对现金分派率的影响测算。
• 表7：公募REITs2022年及2023Q1已完成分红情况。
• 表8：公募REITs行情表现。
• 表9：REITs基金估值情况。