20221118-中邮证券-基础设施公募REITs周报_REITs_NAV估值有哪些重要参数__18页_1mb

行业投资评级总结

核心内容

• 投资评级：行业维持“强于大市”评级。
• 市场表现：本周REITs指数环比下跌5.14%，产权型REITs指数下跌2.63%，特许经营权型REITs指数下跌2.18%。近一个月REITs指数跑输沪深300指数5.80pcts。
• 投资建议：建议积极参与投资保租房、产业园区、仓储物流REITs，因其底层资产位于核心城市，具备安全性和成长性，租金有望合理增长。
• 估值方法：NAV估值采用收益法，包括直接资本化法和现金流贴现法，关键参数为Cap Rate、NOI和R。
• 风险提示：公募REITs审批进度及疫情对底层资产现金流的影响存在不确定性。

主要观点

• NAV估值原理：NAV估值是公募REITs发行阶段的重要方法，通过评估底层资产的公允价值、计算NAV及确定发行价格进行。
• Cap Rate作用：Cap Rate反映不动产的永续收益率，与资产风险正相关，需结合无风险利率、通胀率及风险溢价进行估算。
• NOI定义：NOI是衡量不动产长期稳定净现金流的指标，计算时需扣除运营成本、税费、资本性支出及运营资金变动。
• 折现率R：R是参考市场利率调整后的比率，产权类采用“期望投资折现率”和“累加法”计算，经营权类则采用“所得税前加权平均资本成本”（WACCBT）。
• 市场细分表现：本周产权型REITs整体表现优于特许经营权型，其中保租房、产业园区、仓储物流表现相对较好。

关键信息

1. 专题视点：REITs NAV 估值关键参数

• Cap Rate：资本化率，反映不动产的永续收益率，需根据资产风险调整。
• NOI：净营运收入，计算方式为总运营收入扣除运营成本、税费、资本性支出及运营资金变动。
• R：折现率，产权类通过“期望投资折现率”和“累加法”计算，经营权类通过“所得税前加权平均资本成本”（WACCBT）计算。

2. REITs市场表现

• 指数表现：本周REITs指数收于122.67点，环比下跌5.14%。
• 产权型REITs：
  • 产业园区型REITs指数收于126.42点，环比下跌2.38%。
  • 仓储物流型REITs指数收于135.42点，环比下跌1.35%。
  • 保租房型REITs指数收于95.25点。
• 特许经营权型REITs：
  • 高速公路型REITs指数收于99.30点，环比下跌1.98%。
  • 生态环保型REITs指数收于122.91点，环比下跌2.87%。
  • 能源型REITs指数收于111.93点，环比下跌1.81%。
• 本周领涨REITs：华夏越秀高速REIT，涨跌幅为-0.17%。
• 本周领跌REITs：红土深圳安居REIT，涨跌幅为-4.82%。

3. REITs成交额

• 本周成交额：18.96亿元，环比上涨22.46%。
• 产权型成交额：8.14亿元，环比上涨3.57%。
• 特许经营权型成交额：10.82亿元，环比上涨41.96%。
• 细分表现：
  • 产业园区型：5.46亿元，环比下跌0.91%。
  • 仓储物流型：1.56亿元，环比上涨3.00%。
  • 高速公路型：6.59亿元，环比上涨13.79%。
  • 生态环保型：0.97亿元，环比上涨9.76%。
  • 能源型：0.56亿元，环比下跌40.20%。

4. REITs换手率

• 本周换手率：1.07%，环比上涨0.17个百分点。
• 产权型换手率：0.87%，环比上涨0.04个百分点。
• 特许经营权型换手率：1.68%，环比上涨0.55个百分点。
• 细分表现：
  • 产业园区型：0.85%，环比上涨0.24个百分点。
  • 仓储物流型：0.37%，环比上涨0.01个百分点。
  • 保租房型：1.20%，环比上涨0.33个百分点。
  • 高速公路型：1.46%，环比上涨0.23个百分点。
  • 生态环保型：1.11%，环比上涨0.11个百分点。
  • 能源型：0.78%，环比下跌0.50个百分点。

5. 估值情况

• 折溢价率：本周末20只REITs平均折溢价率为42.59%，PV乘数平均为1.27。
• 折溢价率最高：中金厦门安居REIT，折溢价率为23.84%。
• 折溢价率最低：华安张江光大REIT，折溢价率为48.72%。
• PV乘数最高：鹏华深圳能源REIT，PV乘数为1.44。
• PV乘数最低：临港创新产业园REIT，PV乘数为1.49。

6. 发行审批

• 上交所：
  • 中金山高集团高速公路REIT，已受理。
  • 中金安徽交控高速公路REIT，通过。
  • 华泰紫金江苏交控高速公路REIT，通过。
  • 华安张江光大园REIT，已受理。
  • 富国首创水务REIT，已受理。
  • 中金普洛斯仓储物流REIT，已受理。
• 深交所：
  • 华夏和达高科产业园REIT，已受理。
  • 红土创新盐田港仓储物流REIT，通过。
  • 博时招商蛇口产业园REIT，通过。

7. 主要公告

• 中金普洛斯REIT：提供一般做市服务。
• 华夏越秀高速公路REIT：战略配售份额解禁，可流通份额达70%。
• 建信中关村产业园REIT：战略配售份额解禁，可流通份额达66.66%。

8. 政策新闻

• 2022-11-11：人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，鼓励发行REITs试点。
• 2022-11-14：广西发布方案支持交通基础设施REITs，鼓励资产证券化。
• 2022-11-15：洛阳市召开专题会议，研究公募REITs发行与基金助力产业发展。
• 2022-11-16：西安市与多家银行签署保障性租赁住房战略合作协议，支持REITs等方式盘活资产。

9. 投资评级说明

• 股票评级：
  • 推荐：个股涨幅高于基准指数20%。
  • 谨慎推荐：个股涨幅在10%-20%之间。
  • 中性：个股涨幅在-10%-10%之间。
  • 回避：个股涨幅低于-10%。
• 行业评级：
  • 强于大市：行业涨幅高于基准指数10%。
  • 中性：行业涨幅在-10%-10%之间。
  • 弱于大市：行业涨幅低于-10%。
• 可转债评级：
  • 推荐：涨幅高于基准指数10%。
  • 谨慎推荐：涨幅在5%-10%之间。
  • 中性：涨幅在-5%-5%之间。
  • 回避：涨幅低于-5%。

分析师信息

• 分析师：刘清海
• SAC登记编号：S1340522080002
• Email：liuqinghai@cnpsec.com

公司简介

• 中邮证券：2002年9月设立，注册资本50.6亿元，由中国邮政集团有限公司绝对控股。
• 业务范围：证券经纪、自营业务、投资咨询、基金销售、资产管理、承销保荐、财务顾问等。
• 分支机构：分布于全国多个省市，包括北京、陕西、深圳、山东、江苏等。

总结

本报告聚焦于公募REITs的估值方法、市场表现及投资建议，强调保租房、产业园区、仓储物流REITs的潜力，同时指出审批进度与疫情对现金流的影响是主要风险。分析师建议积极参与投资，关注上述领域，并提醒投资者注意市场波动与政策变化。