20221204-中邮证券-基础设施公募REITs周报_REITs海外P_FFO估值有何启示__19页_884kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告为基础设施公募REITs周报，时间为2022.11.25-2022.12.02。报告重点分析了REITs的估值方法、市场表现、成交额、换手率以及投资建议等内容，旨在为投资者提供全面的市场洞察。

主要观点

1. 估值方法：P/FF0模型

• P/FF0 是海外 REITs 相对估值的主要方法，其计算公式为：
  FF0 = 净收益 + 摊销 + 折旧 - 不动产销售的资本利得
• 与市盈率（P/E）类似，但 P/FF0 更加适用于 REITs，因为它剔除了物业折旧和一次性资本利得对估值的影响，更能反映真实经营现金流。
• 在美国市场，住宅和物流设施的 P/FF0 倍数高于其他类型，显示出较强的市场吸引力。

2. 美国REITs市场特点

• 美国权益型 REITs 的 P/FF0 倍数在近20年增长了3.93倍，从6.55倍上升至25.76倍。
• 基础设施、数据中心和仓储REITs 的 P/FF0 倍数近年来增长较快，主要受益于行业增长潜力和市场需求。
• 电子商务的兴起推动了工业空间（如物流设施）需求增加，进一步推高了其估值。

3. REITs市场表现

• 本周REITs指数环比上周末下跌 2.06%，跑输沪深300指数 7.31pcts。
• 产权型REITs指数环比上涨 0.70%，特许经营权型REITs指数环比上涨 0.64%。
• 浙商沪杭甬REIT本周涨幅最大，为 2.11%。
• 华夏中国交建REIT本周跌幅最大，为 -1.31%。

4. 成交额

• 本周 REITs 成交额为 16.00亿元，环比增长 6.82%。
• 产权型REITs成交额环比增长 13.82%，特许经营权型REITs成交额环比增长 1.60%。
• 产业园区型REITs成交额环比增长 25.64%，而物流仓储型REITs成交额环比微降 1.03%。
• 能源型REITs成交额环比增长 45.93%，涨幅最大。

5. 换手率

• 本周 REITs 换手率为 0.89%，环比增长 0.08pcts。
• 特许经营权型REITs换手率高于产权型，分别为 1.16% 和 0.79%。
• 产业园区型REITs换手率为 0.71%，仓储物流型REITs换手率为 0.38%，生态环保型REITs换手率最高，为 1.11%。

6. 投资建议

• 积极参与投资，重点关注 保租房、产业园区、仓储物流REITs。
• 这些REITs的底层资产主要位于核心一线、二线城市，具备安全性和成长性。
• 随着产业升级和需求增长，租金有望实现合理增长。

关键信息

• 行业评级：强于大市维持
• 分析师：刘清海
• 数据来源：Wind，中邮证券研究所
• 折溢价率：本周末21只REITs平均折溢价率为 23.32%
• PV乘数：平均为 1.20
• 最大折溢价：华安张江光大REIT（46.27%），华夏中国交建REIT（-12.15%）
• 最大PV乘数：临港创新产业园REIT（1.52），最小PV乘数：平安广州广河REIT（0.78）

风险提示

• 公募REITs审批进度存在不确定性。
• 疫情对底层资产现金流可能产生影响，需关注相关风险。

行业发展背景

• REITs 是历史发展的必然趋势，其市场正在逐步扩大。
• 公募REITs 的出现将加剧金融机构之间的分化，积极拥抱 REITs 的机构将获得更大优势。

发行审批进展

• 上交所和深交所均有多个REITs项目处于已受理或通过状态。
• 项目涵盖高速公路、产业园区、仓储物流、生态环保、能源等多个领域。
• 项目状态包括首次发售和扩募发售，显示市场持续活跃。

政策动态

• 住建部、国家发展改革委、财政部发布通知，对保障性租赁住房进行年度监测评价。
• 证监会发布政策，支持房地产市场平稳健康发展，推动保障性租赁住房REITs常态化发行。
• 鼓励优质房地产企业依托仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为扩募资产。

总结

本报告对REITs市场进行了深入分析，指出其在估值方法、市场表现、成交额、换手率等方面的特点。重点推荐保租房、产业园区、仓储物流等具有成长性和安全性的REITs。同时，提醒投资者注意审批进度和疫情对底层资产现金流的影响。整体来看，REITs市场仍具备投资价值，但需谨慎对待潜在风险。