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公募REITs投资者结构优化与常态化发行格局形成

政策端：

• 社保基金纳入REITs投资范围：财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，社保基金可投资于公募REITs，最高比例至40%，有助于增强市场稳定性。
• 央企绿色债券与REITs试点支持：中国证监会、国务院国资委联合发布通知，支持新能源、清洁能源等领域开展基础设施REITs试点，助力绿色金融。
• 多地出台REITs支持政策：新疆、广州、绵阳、山东等地方政府积极推动REITs常态化发行，并通过财政补贴等方式支持企业发行REITs。

公募REITs常态化发行：

• 本月通过审批项目：3单REITs获批准，分别为嘉实物美消费REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、易方达深高速高速公路REIT。
• 交易所受理项目：6单REITs已受理，均涉及仓储物流、新能源、消费等领域。
• 仓储物流板块扩容：本月3单仓储物流REITs获交易所受理，叠加已上市的红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT等，市场持续扩大。消费升级与产业园区成为REITs关注重点，更有首单民企消费基础设施REIT嘉实物美消费REIT获批，项目位于一线城市核心区域，增加渠道。

保租房市场启动：

• 国泰君安城投宽庭保租房REIT募资：项目位于上海杨浦区科创企业聚集区域，共募集3050亿元，为长三角地区首单多层次住宅REIT。

FOF对REITs的积极影响：

• 头部基金发布公告：12月共有51只FOF产品纳入REITs资产配置，合计规模达15148亿元，短期提振二级市场信心，提振REITs流动性。

解除限售及扩募进展：

• 4单REITs解除首次扩募份额限售：中金普洛斯、博时蛇口产园、红土创新盐田港以及华安张江产业园REITs相继解除限售，推动资金流动和市场活跃度提升。

市场表现：

• 指数表现：本月中证REITs指数先跌后涨，最低点创历史72394新低，部分REITs估值中长期折价明显，出现PE倒挂现像。
• 成交量与换手率提升：公募基金成交额环比增长3895%，月均换手率0.98%，环比增长55%，市场活跃度大幅上升。
• 板块分化：除园区基础设施板块表现不佳外，其他五大板块指数收益率呈现由负转正态势，仓储物流、生态环保板块活跃度最佳。

核心观点总结：

中国公募REITs市场在政策大力支持下，常态化发行格局初具规模，投资者结构优化进程中公募FOF大量入场，为REITs注入中长期资金力量。REITs指数表现分化，但市场成交量回升明显。随着保租房、民企消费基建等新领域REITs项目陆续推出，以及扩募发行继续进行，市场整体流动性逐步增强，但部分REITs低估以及行业周期性下跌风险依然存在。