20230614-首创证券-公募REITs（5月）月报_REITs市场定价显著下行_估值修复仍需信心加持_17页_1mb

REITs市场定价显著下行，估值修复仍需信心加持

核心内容概览

本报告分析了2023年5月公募REITs市场的发展状况，指出市场定价显著下行，但估值体系逐步优化，投资价值显现。同时，政策支持和市场扩容为REITs市场提供了积极信号。

主要观点

• 政策动态：证监会及交易所发布修订版REITs审核指引，提高制度化、规范化和透明化要求，明确产业园区和收费公路的审核及信息披露标准，推动REITs市场高质量发展。
• 市场概况：2023年新发REITs数量较少，一级市场认购热度下降，但首批扩募REITs完成发行，标志着市场扩容机制逐步完善。
• 市场表现：二级市场持续下跌，中证REITs指数5月单月跌幅为-5.3%，年内累计跌幅达-14.6%，市场交投情绪低迷。
• 估值与收益率：产权类REITsP/NAV多数在1倍附近，经营权类REITsP/FFO在8.7-19.41倍之间。多数REITs实际分配比例高于95%，凸显高比例分红属性。
• 投资建议：尽管市场下跌，但REITs估值已趋于理性，具备长期配置价值。建议关注具备经营优势和稀缺性的REITs，以及市场基本面修复带来的投资机会。

关键信息

1. 政策及市场动态

• 证监会指导交易所修订REITs审核指引，提高业务透明度和规范性。
• 上交所和深交所发布修订版指引，细化业务参与机构、评估和现金流要求，规范产品设计。
• 多省市推动REITs试点，鼓励各类基础设施项目参与发行。
• 上海、合肥、陕西、广州等地发布支持REITs发展的政策措施，包括奖补、战略配售、资产证券化等。

2. REITs市场概况

• 新发上市节奏较缓：截至5月末，27只REITs上市，其中3只为2023年新上市。
• 首批扩募完成发行：博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT完成扩募发行，实际募集金额均超募。
• 高比例分红：21只REITs完成2022年分红，多数实际分配比例在95%以上，显示其高分红属性。

3. REITs市场量价表现

• 二级市场表现：中证REITs指数5月单月跌幅-5.3%，年内累计跌幅-14.6%。
• 交投情绪低迷：5月日均换手率0.66%，环比下降0.41个百分点，明显低于2022年全年平均水平。
• 板块差异：能源基础设施板块换手率较高，而仓储物流和高速公路板块换手率较低。

4. REITs估值及收益率

• 产权类REITs：P/NAV多数在1倍附近，鹏华深圳能源REIT为产权类，其余产权类REITs预期现金分派率在3.4%-4.2%之间。
• 经营权类REITs：P/FFO在8.7-19.41倍之间，预期现金分派率普遍高于产权类，但包含本金摊还及分红。
• 市场估值：当前市场估值尚未完全反映资产价值，仍需时间消化。

5. 投资建议

• 市场展望：市场超跌后，估值趋于理性，长期配置价值显现。
• 积极信号：基金管理人和原始权益人启动增持预案，首批扩募完成，市场扩容机制完善。
• 关注重点：二季度业绩修复情况、政策优化及市场供给节奏变化。
• 建议方向：关注估值修复预期，从基本面出发布局投资机会。

风险提示

• 政策法规实施不及预期。
• 年化数据未考虑季节因素。
• 项目经营指标预测偏差。
• REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期。
• 项目运营收入和盈利水平不及预期。
• 基金价格受市场流动性波动影响。

总结

2023年5月，公募REITs市场面临显著下行压力，二级市场表现疲软，交投情绪低迷。然而，政策支持和市场扩容为REITs发展提供了积极信号，尤其是首批扩募的成功发行，标志着市场机制逐步完善。尽管当前估值仍存在分歧，但多数REITs已实现高比例分红，具备长期配置价值。未来需关注二季度业绩修复、政策优化及市场供给节奏的变化，以把握潜在的估值修复机会。