20230113-首创证券-公募REITs（12月）月报_市场走势平稳_底层资产类型迎来扩容窗口_17页_1mb

公募REITs市场走势分析总结（2023年1月13日）

核心内容

本报告分析了2022年12月公募REITs市场的发展情况，重点聚焦于政策动态、市场概况、量价表现及投资建议等方面，整体对市场持“看好”态度。

主要观点

1. 政策支持增强：2023年REITs发行数量和规模将显著提升，且首次提出将商业不动产纳入底层资产试点范围。同时，房企股权融资通道重启，保障性租赁住房REITs板块成为政策支持的重点。
2. 市场扩容与资产多样化：截至2022年12月末，公募REITs上市交易数量共24只，合计发行规模达783.62亿元，总市值达854.3亿元。底层资产类型不断丰富，包括保租房、生物医药产业园、新能源等新兴领域。
3. 一级市场热度持续：2022年下半年以来，新发REITs的网下投资者配售比例均不足1%，认购倍数持续走高，市场吸引力显著增强。
4. 二级市场表现分化：经营权类REITs表现优于产权类，但保租房REITs在12月单月跌幅较大。市场与股债相关性尚不显著，需进一步扩容与交易稳定性提升。
5. 投资建议：一级市场可关注战略配售及扩募机会；二级市场可关注运营稳健、盈利有保障的标的，以及后疫情时代基本面有望修复的细分板块和政策支持的领域。

关键信息

2.1 上市REITs规模扩容，整体市值创新高

• 截至2022年12月末，公募REITs上市交易数量共24只，总发行规模783.62亿元，总市值854.3亿元。
• 流通市值为379.5亿元，REITs市场逐步进入发展快车道。

2.2 一级市场新发REITs认购倍数持续上台阶

• 2022年下半年以来，新发REITs的网下投资者配售比例均不足1%，公众投资者认购热情高涨。
• 代表性REITs如华夏华润有巢REIT和华夏和达高科REIT分别获得213倍和152倍的认购倍数。

2.3 发行审批提速，底层资产类型丰富

• 华夏华润有巢REIT成为首单市场化机构运营的保租房REITs，标志着保租房REITs体系的进一步完善。
• 华夏和达高科REIT成为首单生物医药产业园REITs，底层资产表现稳定，具有良好的现金流。

2.4 新能源REITs申报进展顺利

• 嘉实京东仓储REIT正式获得证监会发行批文，成为首单民营仓储物流REITs。
• 中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT被上交所受理，新能源REITs板块开始拓展。

2.5 存量REITs扩募进展

• 5只扩募产品尚处于审理阶段，预计近期将获得反馈。
• 扩募资产估值合计约57.4亿元，占对应REITs总市值的30.8%，为市场扩容提供支持。

3.1 官方REITs指数发布

• 中证REITs指数（932006.CSI）于12月发布，2022全年累计下跌3.75%。
• 该指数有助于REITs市场定价基准的建立及衍生品开发。

3.2 二级市场表现分化

• 公募REITs综合指数单月上涨0.46%，经营权类REITs表现优于产权类。
• 12月共10只REITs取得正向收益，其中新上市的两只REITs涨幅较大，而保障性租赁住房REITs表现不佳。

3.3 市场与股债相关性不显著

• REITs市场与股市、债市关联性尚不显著，主要由于市场仍处于发展初期，样本量偏少且不具典型性。

3.4 交易活跃度趋于平稳

• 12月REITs交易活跃度保持平稳，日均换手率为1.22%。
• 保障性租赁住房及园区基础设施REITs换手率较高，分别为1.46%和1.38%。

3.5 估值与收益率情况

• 交通基础设施REITs中债估值收益率普遍较高，其中浙商沪杭甬高速REIT分派率高达9.7%。
• 仓储物流REITs估值相对较低，但运营稳健，出租率维持高位。

3.6 疫情对不同类型资产影响分化

• 高速公路和产业园区REITs受疫情影响较大，完成度偏低。
• 仓储物流和生态环保REITs运营较为稳健，但生态环保REITs因应收账款问题，完成度不高。

风险提示

• REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期；
• 相关政策法规实施不及预期；
• 项目运营收入和盈利水平不及预期；
• REITs基金价格随市场流动性波动存在风险。

投资建议

• 一级市场：关注战略配售及扩募中的投资机遇，积极参与新兴类别底层资产的打新。
• 二级市场：关注运营稳健且盈利有保障的标的；关注后疫情时代基本面有望修复的细分板块REITs；关注政策支持力度较大、成交活跃度高且估值合理的标的。

总结

公募REITs市场在政策支持和市场扩容下稳步发展，底层资产类型不断丰富，市场表现分化明显。随着市场逐步成熟，其与股债的相关性有望增强。未来，投资者应关注市场动态及政策导向，把握投资机会。