> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2025年中国REITs市场总结 ## 核心内容概述 2025年，中国REITs市场继续保持较快发展态势，全年共发行20只REITs产品，发行规模达402亿元，仅次于2024年。截至2025年底，市场共有79只REITs产品，总规模达2194.57亿元，较2024年底分别增长34%和39%。市场呈现产权REITs数量和规模逐渐占据优势的趋势，同时政策推动、创新资产类型扩容和常态化扩募成为主要发展特点。 ## 主要观点 ### 1. 政策推动与市场创新 - **政策支持**：2025年政策层面持续推动REITs发展和创新，共出台23条相关政策法规，涉及14大类资产类型，包括文化和旅游基础设施、数据中心、养老设施、城市更新项目等。 - **市场扩容**：产权REITs发行数量和规模占比约86%，且新发供热设施和数据中心REITs产品，推动市场多元化发展。 - **创新产品**：包括首单农贸市场REIT、首单外资消费REIT、首单医药物流仓储REIT等，显示市场在资产类型上的创新和拓展。 ### 2. 发行市场特征 - **配售比例低**：2025年REITs配售比例持续走低，首日涨跌幅波动显著，部分产品出现破发。 - **发行节奏**：上半年和下半年发行规模占比为38%：62%，下半年平均发行规模明显增加。 - **管理人集中度高**：华夏基金和中金基金合计发行数量和规模占比分别为38%和40%，市场呈现高度集中化。 ### 3. 经营状况与资产表现 #### 产权REITs - **整体表现平稳**：保障房和消费设施REITs经营状况较好，租金和出租率保持稳定。 - **产业园表现较差**：营收和EBITDA出现明显下滑，但最新季度略有改善。 - **仓储物流波动**：营收和EBITDA整体下滑，但部分REITs表现稳定，出租率保持在较高水平。 - **数据中心表现强劲**：上市后出租率高且稳定，显示出较强的市场吸引力。 #### 特许经营权REITs - **周期性波动明显**：生态环保、清洁能源和收费公路REITs表现出较强的周期性特征。 - **生态环保REITs改善**：富国首创水务表现突出，呈现缓慢增长趋势。 - **清洁能源分化**：部分REITs经营状况改善，部分则出现明显下滑，长期趋势分化显著。 - **收费公路表现稳定**：尽管营收小幅下滑，EBITDA表现较好，且多数REITs上市后经营状况有所改善。 ## 关键信息 ### 分红情况 - **累计分红次数**：2025年REITs累计分红175次，较2024年大幅增长。 - **分红金额**：全年总分红金额为109亿元，占2024全年可供分配金额的88%。 - **分红收益率**：产权REITs的分红收益率差异较小，最高为消费设施和仓储物流（约5%），最低为保障房（约3.2%）。特许经营权REITs中，收费公路的分红收益率最高，达到9.32%。 - **趋势变化**：2022年至2024年分红收益率连续增长，而2025年出现下滑，与股票指数变化趋势相似。 ### 市场表现与相关性 - **整体收益率**：2025年REITs整体收益率为7.55%，明显低于沪深300和中证500，但略高于中证红利指数。 - **资产类型相关性**：产权REITs中，产业园与其他资产类型相关性最高，而水利设施与其他类型相关性最低。 - **市场与股票/债券相关性**：2025年REITs与股票市场呈弱负相关，与债券市场正相关性增强，显示出股性减弱、债性增强的趋势。 ### 换手率与投资者结构 - **换手率下降**：2025年REITs换手率逐渐走低，与中证500的差距拉大，与沪深300的差距缩小。 - **个人投资者比例**：截至2025年6月30日，个人投资者持有比例仅为2.79%，预计短期内仍将保持低位。 - **个人偏好**：生态环保REITs个人投资者比例最高，达17%，显示出一定的市场偏好。 ### 出租率与租金水平 - **产权REITs出租率**：保障房和消费设施出租率最高，分别达到95.5%和97.74%。 - **产业园出租率下滑**：2025年末产业园出租率下滑至83.50%，部分REITs出租率下降超过5%。 - **仓储物流出租率稳定**：平均出租率保持在93%左右，部分REITs如嘉实京东仓储始终保持满租。 - **租金水平**：保障房和消费设施租金水平相对稳定，部分REITs如中金厦门安居租金增长明显，而产业园和清洁能源REITs租金出现明显下滑。 ## 总结 2025年中国REITs市场在政策推动下继续保持较快增长，产权REITs在数量和规模上占据主导地位，特许经营权REITs则在创新和扩募方面有所突破。市场整体收益率表现优于中证红利指数，但低于主要股票指数，显示出独立行情的特点。REITs市场与股票市场呈弱负相关，与债券市场正相关性增强，表明市场股性减弱、债性增强。此外，市场集中度较高，华夏基金和中金基金占据主导地位，而个人投资者比例较低，市场仍以机构投资者为主。在经营状况上，保障房和消费设施表现较好，而产业园和清洁能源REITs则面临较大压力。整体来看，2025年REITs市场在政策支持和市场创新的推动下，展现出稳健发展的态势。