20220625-安信证券-苏州土拍零距离（5_22）_二拍热度一般_城投成拿地主力_7页_402kb

苏州2022年二轮土拍总结

核心内容概述

2022年6月23日，苏州完成了2022年第二轮土拍，共推出22宗地块，其中2宗终止出让，广义流拍率为9.1%，整体热度不高。成交金额为271.3亿元，平均溢价率为2.2%，与首轮持平，仍处于较低水平。多数地块以底价成交，显示房企拿地意愿低迷。在拿地主体方面，城投类企业成为主力，而大型国企和民企参与度较低。

主要观点

土拍规则基本不变

• 土拍规则延续了限马甲、严控购地资金来源等要求，保证金比例仍为20%。
• 地块溢价率限制保持不变，达到15%上限后转为一次性书面报价，最接近报价均价者得。
• 拿地后，吴中区部分地块和相城区地块的土地金支付周期由3个月延长至5个月。

土拍热度不高，板块冷热分化

• 广义流拍率有所上升，但无地块实际流拍，仅2宗地块因规划调整终止出让。
• 20宗地块成交，平均溢价率2.2%，超八成地块底价成交。
• 地块质量整体较好，但冷热分化明显。工业园区3号、27号、29号地块因教育资源丰富、配套成熟、交通便利而竞争激烈；其余17宗地块因位置偏、规划要求多、新盘供应充足等原因底价成交。

国企拿地占比降低，城投成主力

• 国企全口径拿地金额为147.5亿元，占比54%，较首轮下降。
• 城投类企业拿地金额达114.2亿元，占比42.1%，较首轮略有上升。
• 新高城发以65.2亿元拿地4宗，为本轮拿地金额最大的主体。
• 苏州轨交集团、苏州城投、苏高新集团、漕湖集团等城投企业积极参与，而主流国企未明显参与。
• 民企拿地金额为9.6亿元，占比3.5%，虽较首轮略有上升，但仍显著低于去年同期。

关键信息

• 土拍批次：2022年二轮土拍
• 推地数量：22宗
• 成交数量：20宗
• 成交金额：271.3亿元
• 平均溢价率：2.2%
• 广义流拍率：9.1%
• 终止出让地块：2宗
• 主要拿地企业：
  • 新高城发：4宗，65.2亿元
  • 苏州轨交集团：2宗，35.1亿元
  • 苏州城投：1宗，28.7亿元
  • 漕湖集团：1宗，24.4亿元
  • 苏高新集团：1宗，25.5亿元
  • 创元投资：1宗，11.3亿元
  • 吴中经开国发：1宗，12.6亿元
  • 亨通集团：1宗，6.7亿元
  • 嘉盛房地产：1宗，2.9亿元
  • 吴江经开：3宗，0.9亿元
  • 吴江城投、吴江国资：均有拿地

风险提示

• 信息不全面：可能存在未披露或未统计的地块信息。
• 房地产调控超预期：政策环境变化可能对土拍市场产生较大影响。

数据图表说明

• 图1：展示苏州2022年二轮土拍基本情况，包括宗数和成交金额。
• 图2：反映广义流拍率提升，溢价率与首轮持平。
• 图3：显示苏州住宅销售面积持续为负增长，2022年4月同比下跌30.8%。
• 图4：对比国企与城投拿地占比，突出城投成为主力。

结论

本次苏州土拍整体热度较低，多数地块以底价成交，反映出当前房地产市场仍处于调整期。城投类企业积极参与，成为主要拿地力量，而大型国企和民企参与度下降，显示市场信心不足。未来需关注政策调控及市场走势对土拍的影响。