20221203-安信证券-北京土拍零距离（5_22）_四拍热度回升_国企仍为拿地主力_7页_809kb

北京2022年第四轮土拍总结

核心内容

2022年11月29日，北京完成了2022年第四轮土拍，共推出6宗地块，成交金额达135.2亿元，整体热度较前三轮有所回升。本轮土拍在规则优化、价格调控、市场参与主体等方面表现出显著特征。

主要观点

1. 销售指导价优化，期房现房实行差异定价

• 拿地前规则：延续“限马甲”和“严控购地资金来源”政策，部分地块实行“预申请”制度，保证金比例维持在20%不变。
• 拿地中规则：地块溢价率限制为15%，地价触顶后采用“竞现房销售+摇号”方式确定竞得人。
• 拿地后价格调控：石景山老古城地块因竞现房比例上限较高，期房销售指导价为7.6万元/平方米，现房销售指导价为7.9万元/平方米，提升房企利润空间。

2. 土拍热度回升，板块冷热分化

• 整体表现：本轮土拍广义流拍率较第一、二轮的5.6%和17.6%有所改善，平均溢价率提升至8.5%，高于前三轮的3.7%、5.5%、4.2%。
• 横向对比：在已完成四轮土拍的5个城市中，北京广义流拍率为最低，平均溢价率为最高。
• 区位分布：
  • 主城区域：朝阳区推出3宗地，占比66.7%，较第三轮的44.4%有所提升；石景山区推出1宗地。
  • 非主城区：通州区和门头沟区各推出1宗地，整体质量较优。
  • 热门地块：朝阳区3宗地地价触顶，触发摇号环节，均位于轨道交通沿线，周边配套完善；石景山老古城地块、通州永顺镇地块溢价成交；门头沟永定镇地块因位置偏僻底价成交。

3. 国企仍为拿地主力，未见民企、城投参与

• 拿地主体：国企全口径拿地金额达135.2亿元，占比100%，高于第二、三轮的96.1%和92.3%。
• 主要参与国企：
  • 金隅集团：32.3亿元
  • 中海地产：28.4亿元
  • 保利发展 & 北京建工联合体：25.5亿元
  • 三元嘉业：24.4亿元
  • 北京城建：16.7亿元
  • 中国建筑：7.9亿元
• 民企与城投：本轮土拍未见民企或城投参与。

关键信息

• 土拍数量：本轮共推出6宗地块，较前三轮大幅减少。
• 成交情况：6宗地块全部成交，无流拍或撤销。
• 溢价率：平均溢价率8.5%，为5城最高。
• 流拍率：广义流拍率显著改善，为5城最低。
• 价格差异：石景山老古城地块对期房与现房实行差异定价，提升房企利润。
• 市场趋势：国企主导市场，民企与城投参与度较低，显示市场信心不足。

风险提示

• 信息不全：可能存在未完全披露的信息，影响对市场动态的判断。
• 政策超预期：房地产调控政策可能发生变化，对市场产生不确定性影响。

结论

2022年第四轮北京土拍呈现出热度回升、国企主导、规则优化等特征。虽然市场整体表现优于前三轮，但民企与城投仍未参与，显示市场信心不足。同时，部分地块实行期房现房差异定价，有助于提升房企利润空间。未来需关注政策变化及市场进一步动态。