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居民中长期贷款大幅少增，央行支持优质房企资产负债表改善

核心内容

2023年1月，全国重点32城累计销售面积同比下降14%，环比持平。12城二手房成交面积累计同比上升30%，环比上升15%。其中，一线城市表现相对较好，北京、上海同环比均实现正增长，而广州、深圳同比和环比均出现下降。二线城市中，济南、武汉、厦门表现较好，但整体同比和环比均下降。三四线城市整体销售低迷，仅江阴、惠州表现略好。

居民中长期贷款同比大幅少增1493亿元，12月新增居民中长期贷款同比减少92%，仅占新增人民币贷款的5%。显示房地产销售持续低迷，居民购房需求疲软。

主要观点

• 楼市销售情况：新房销售持续低迷，但二手房市场表现优于新房，尤其是一线城市和部分二线城市。
• 融资环境改善：12月社会融资规模增量较上年同期少增1.05万亿元，但房地产融资环境有所改善，尤其是优质房企。
• 政策支持：央行联合银保监会提出四项行动，支持优质房企改善资产负债表，包括“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”和“预期提升”，旨在稳定房企融资渠道，防范化解风险。
• 投资主线：当前应关注开发企业（如华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A）和物管企业（如碧桂园服务、华润万象生活、中海物业）。

关键信息

• 12月社会融资规模：1.31万亿元，同比少增1.05万亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加1.44万亿元，同比多增0.4万亿元。
• 房地产贷款情况：12月人民币贷款增加1.4万亿元，同比多增2665亿元；居民中长期贷款增加1865亿元，同比大幅少增1493亿元。
• 土拍情况：宁波2022年第四轮土拍成功出让三宗宅地，成交总金额49.6亿元，溢价率10.1%，但流拍率增至50%。
• 政策动向：多地出台支持政策，如南昌、盐城、台州等城市推出购房补贴、降低首付比例、调整公积金政策等，以促进房地产市场稳定。
• 行业动态：部分房企如旭辉控股、华润置地、保利发展等在2022年实现销售增长或稳定交付，而新城控股、中交地产等销售表现不佳。

投资建议

1. 开发企业

• 华发股份
• 建发股份
• 保利发展
• 滨江集团
• 天健集团
• 南山控股
• 华润置地
• 万科A

2. 物管企业

• 碧桂园服务
• 华润万象生活
• 中海物业

风险提示

• 销售恢复不及预期
• 政策效果不及预期
• 行业流动性风险

行业数据

• 股票家数：115家
• 行业总市值：15,773.28亿元
• 流通市值：15,161.13亿元
• 行业市盈率TTM：13.3倍
• 沪深300市盈率TTM：11.9倍

图表信息

• 图1：11月新增居民中长期贷款同比下降92%
• 图2：11月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款5%
• 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势
• 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp）
• 图5：上周电子城、奥园美谷、哈高科等个股涨幅显著
• 图6：上周中交地产、新华联、三湘印象等个股跌幅显著
• 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元）
• 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为39.39%
• 图9：上周表现强势的港股通内房股
• 图10：年初以来表现强势的港股通内房股
• 图11：上周表现强势的物业股
• 图12：年初以来表现强势的物业股

表格信息

• 表1：全国重点城市1月累计成交情况
• 表2：12城二手房1月累计成交情况
• 表3：宁波土拍情况
• 表4：重点关注公司盈利预测与评级

公司动态

• 融创中国：2022年交付超18万套房子，销售金额同比减少。
• 首开股份：2022年12月签约金额和面积同比减少。
• 建业地产：2022年销售金额和面积同比大幅减少。
• 越秀地产：2022年12月销售金额同比上升，但面积下降。
• 保利置业：2022年12月销售金额同比上升，且成功发行中期票据。
• 龙湖集团：邵明晓辞任，张旭忠获委任。
• 中国金茂：2022年销售金额和面积同比大幅下降。
• 新城控股：2022年销售金额和面积同比大幅下降。
• 天地源：2022年销售金额和面积同比下降。
• 华润置地：2022年12月销售金额和面积同比上升。
• 世茂股份：2022年新开工和竣工面积下降，销售签约金额和面积下降。

分析师信息

• 池天惠：西南证券研究发展中心分析师，执业证号：S1250522100001，电话：13003109597，邮箱：cth@swsc.com.cn
• 刘洋：联系人，电话：18019200867，邮箱：ly21@swsc.com.cn