房地产行业：发展回归理性，房企估值有待修复-20190520-国元国际-17页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

当前房地产行业正处于增速放缓与结构调整的阶段，行业整体回归理性发展，政策调控趋于稳定，融资环境逐步收紧，资源进一步向龙头房企集中。房企估值处于历史低位，存在修复空间，同时土地市场逐步回归，融资渠道多元化。

主要观点

• 行业增速放缓：房地产开发投资增速及商品房销售增速整体呈下降趋势，行业进入调整期。
• 集中度提升：随着政策调控及融资收紧，行业集中度持续提升，资源向头部企业集中。
• 土地市场回归：土地供应与成交错位空间收窄，溢价率回升，房企拿地意愿增强。
• 融资环境趋紧：国内融资政策趋严，房企融资成本上升，融资集中度向大中型房企靠拢。
• 估值修复预期：房地产板块PE处于历史低位，具备估值修复潜力。
• 投资建议：推荐关注具备安全性与弹性、土储优质、经营稳健、融资能力强的粤港澳大湾区龙头房企。

关键信息

行业增速与结构

• 房地产开发投资增速放缓，住宅类投资占比稳步提升。
• 房屋施工及新开工面积持续增长，房屋竣工及待售面积维持负增长。
• 商品房销售增速处于低位，接近2015年初水平，市场呈观望态度。
• 土地购置面积及费用增速进一步回落，价格进一步下探。

政策调控与土地市场

• 因城施政效果显现，商品房销售价格回升，但政策未具备持续趋严的条件。
• 土地收入负增长，地方政府财政压力加大，土地市场逐步回归。
• 土地供应与成交错位空间收窄，促使溢价率回升，房企拿地意愿增强。

融资环境与资源集中

• 社会融资规模回升，但融资环境整体趋紧，房地产贷款增速放缓。
• 房企融资集中度进一步提升，前10房企融资规模及增速放缓，集中度向大中型房企靠拢。
• 境内融资受限，房企海外发债逐渐成为主流，但境外融资成本可能上升。

估值与投资建议

• 房企PE处于7倍左右，估值处于历史低位，存在修复空间。
• 推荐关注具备安全性及弹性、土储优质、经营稳健且融资能力较强的粤港澳大湾区龙头房企，包括：龙光地产（3380.HK）、时代中国（1233.HK）、中国奥园（3883.HK）、佳兆业集团（1638.HK）、禹洲地产（1628.HK）。

行业展望

• 未来房地产市场将维持平稳健康发展，行业集中度进一步提升。
• 大型房企面临多元化经营转型的不确定性，中小房企利润增长承压。
• 一线城市进入存量房经营时代，二线、强三线城市仍有发展空间。

投资评级定义

免责声明

• 本报告信息来源于公开资料，不保证其准确性与完整性。
• 报告仅供参考，不构成投资建议。
• 报告观点可能随时更改，不同时期可能发布不同观点。
• 投资者应独立评估风险，自行承担投资决策后果。