20170927-安信国际证券-房地产行业研究报告_市场逐渐降温_但主流内房仍处于估值修复阶段_14页_1mb

行业研究报告总结

核心内容

本报告聚焦于中国房地产行业，分析了市场销售、投资及投资策略等方面。报告指出，尽管销售增速仍呈下行趋势，但主流内房企业已进入盈利收获期，且行业整合加速，大中型房企的成长潜力和盈利确定性增强。

主要观点

1. 销售下行趋势不变

• 整体销售情况：1-8月商品房销售金额和销售面积同比分别下滑1.7pc和1.3pc，全年累计增速继续放缓。
• 住宅销售：8月住宅销售金额同比小幅回升，但全年累计增速仍下降，住宅销售面积也持续回落。
• 城市分化：
  • 一二线城市：销售增速正在筑底，预计未来下行空间有限，政府调控压力已释放。
  • 三四线城市：销售增速继续回落，主要受棚改货币化安置力度减弱、信贷宽松趋紧以及需求透支影响。

2. 投资增速年内保持稳定，但明年压力将抬升

• 投资数据：8月房地产投资增速回升至7.8%，带动全年累计增速稳定在7.9%。
• 新开工：虽然8月新开工同比由负转正，但全年累计增速继续下滑，主要因三四线城市销售降温。
• 土地购置费：8月同比大幅增长至28.2%，预计四季度仍保持高位增长，但明年3、4月可能受资金面拖累。

3. 投资策略：成长潜力+盈利确定

• 行业集中度提升：大中型房企在融资、拿地、销售方面具有明显优势，销售集中度和拿地集中度加速提升，形成正向循环。
• 盈利收获期：近三年热销积累了大量可结算资源，叠加销售均价提升和毛利率改善，预计17-19年利润将显著增长。
• 估值修复：当前内房板块估值未完全反映成长空间和盈利增长，仍处于估值修复阶段。

关键信息

销售分析

• 8月商品房销售金额同比小幅回升，但全年累计增速继续下滑。
• 一二线城市销售增速筑底，三四线城市继续回落，预计9-12月存在单月同比负增长可能。
• 销售集中度提升，大中型房企表现优于行业平均水平。

投资分析

• 8月房地产投资增速回升，但全年累计增速预计小幅下滑。
• 土地购置费增长受PSL贷款减少和库存水平下降影响，但四季度仍保持高位。
• 明年一季度末投资增速可能面临较大压力。

估值与盈利

• 当前内房板块市盈率中位数为8.5X，预计未来三年将维持增长趋势。
• HKIFRS 15生效后，预收账款入账加快，加速盈利释放。
• 主流内房企业预计17-19年利润高增长，叠加高派息比率，股东回报吸引力强。

标的推荐

• 万科企业（2202.HK）
• 龙湖地产（0960.HK）
• 旭辉控股集团（0884.HK）
• 龙光地产（3380.HK）
• 禹洲地产（1628.HK）
• 中国奥园（3883.HK）

风险提示

• 一二线城市调控加码
• 主流房企融资进一步收紧

报告日期

2017-9-27

行业分析师

王梦恺
+21 3508 2533
wangmk@essence.com.cn