房地产行业：市场逐渐降温，但主流内房仍处于估值修复阶段-20170927-安信国际-14页-1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产市场在2017年9月的销售和投资趋势，并提出投资策略，认为房地产行业整体处于销售下行和投资稳定的状态，但主流内房股仍处于估值修复阶段。报告指出，尽管市场整体降温，但大型房企具备更强的抗风险能力和盈利增长潜力。

主要观点

1. 销售下行趋势不变

• 销售数据：1-8月商品房销售金额和销售面积同比分别下滑1.7pc和1.3pc，住宅销售金额同比下滑1.6pc至14.2%。
• 区域分化：
  • 一二线城市：正在筑底，销售同比增速为-45%，预计未来下行空间有限。
  • 三四线城市：销售增速继续回落，主要受棚改货币化安置和信贷宽松力度减弱影响，叠加房价上涨引发的调控预期，预计销售增速将持续下滑。
• 全年预测：全年销售金额同比增长预计为8%-10%，9-12月存在单月同比负增长的可能。

2. 投资增速年内保持稳定，但明年压力将逐渐抬升

• 投资数据：8月房地产开发投资同比增速回升至7.8%，带动1-8月累计同比增速稳定在7.9%。
• 新开工数据：8月新开工同比由负转正至5.3%，但全年累计同比继续下滑至7.6%。
• 土地购置费：8月同比增速大幅提高至28.2%，为土地市场带来支撑，预计四季度仍可维持高位增长。
• 未来展望：随着三四线城市销售回落，投资增速将在明年一季度末面临下行压力。

3. 投资策略：成长潜力 + 盈利确定性

• 优势房企：大中型房企在融资、拿地和销售环节具备明显优势，行业集中度提升，形成正向循环。
• 盈利增长：近三年的热销积累了大量已售未结资源，叠加销售均价提升和毛利率改善，预计17-19年利润将实现高增长。
• 估值修复：当前内房板块估值未完全反映成长空间和盈利确定性，仍处于修复阶段。
• 推荐标的：包括万科企业、龙湖地产、旭辉控股集团、龙光地产、禹洲地产和中国奥园等稳健增长型房企。

关键信息

• 销售趋势：整体下行，但一二线城市基本稳定，三四线城市持续回落。
• 投资趋势：8月投资增速回升，全年保持稳定或小幅下滑，但明年压力将增加。
• 土地市场：四季度土地购置费增长依然强劲，但明年将受销售回款影响。
• 房企表现：大型房企在销售、融资和拿地方面更具优势，行业集中度持续提升。
• 盈利前景：房企进入盈利收获期，17-19年利润高增长可期，股东回报吸引力强。
• 估值现状：当前市盈率中位数为7.9X、6.8X、5.4X，未完全反映成长和盈利价值。

风险提示

• 一二线城市调控政策可能进一步加码。
• 主流房企融资可能进一步收紧。

股票推荐

市场表现与估值

• 市盈率：彭博预测内房板块17/18/19年市盈率中位数分别为8.5X、7.3X、5.8X。
• 盈利增长：内房股17-19年利润高增长可预见，叠加高派息比率，股东回报吸引力强。

结论

整体来看，房地产行业销售增速持续下行，但主流内房股仍具备成长潜力和盈利确定性，特别是在行业整合和销售集中度提升的背景下，大型房企表现更为稳健。因此，建议关注具备优质存量资产、规模增长动能和业绩释放支撑的房企。