2019年房地产行业投资策略：行业发展回归理性，房企估值有待修复-20181217-国元国际-26页-1mb

行业发展回归理性，房企估值有待修复

核心内容

2019年房地产行业投资策略报告指出，房地产行业整体增速放缓，市场集中度加速提升，政策调控趋于理性，融资环境进一步收紧，资源向龙头房企集中。同时，房企估值处于低位，具备修复空间。报告重点推荐了龙光地产（3380.HK）、时代中国控股（1233.HK）和禹洲地产（1628.HK）。

主要观点

• 行业增速放缓，集中度提升：房地产开发投资增速连续三个月下降，住宅类投资占比稳步提升，表明行业向住宅领域集中。销售端同样面临压力，销售增速处于低位，市场呈现观望态势。
• 政策调控效果显著，但未具备持续趋严条件：政策调控已取得一定成效，但地方政府财政压力和土地收入增速放缓，使得政策难以持续收紧。
• 融资环境趋紧，资源向龙头集中：房地产贷款增速放缓，房企融资成本上升，但龙头房企因规模效应在融资方面更具优势。境内融资受限，海外发债成为主流。
• 土地市场调整，房企拿地压力缓解：土地供应和挂牌均价略有放松，部分房企短期拿地压力得到缓解，但整体仍处于高位。
• 房企估值修复预期：当前房地产板块PE处于低位，随着政策趋于理性及行业整合，估值有望修复。

关键信息

行业整体情况

• 房地产开发投资：2018年10月累计同比增长9.7%，当月增速7.7%，连续三个月下降。
• 住宅类投资：自2015年起加速增长，2018年10月同比增长13.7%，占比达70.8%。
• 商品房销售：2018年10月销售面积和金额同比增长12.55%和2.2%，增速处于低位。
• 土地购置：土地购置面积及费用增速回落，但仍处于高位，预计2018年全年及2019年上半年增速将有所减缓。
• 施工与竣工：施工面积持续增长，新开工面积增长较快，而竣工及待售面积仍呈负增长，显示房企去库存效率提高。

政策与融资

• 政策调控：政策调控效果显著，但未具备持续趋严条件，未来政策可能在第二季度出现放松。
• 融资环境：房地产贷款增速放缓，房企融资成本上升，但龙头房企融资能力更强，融资成本相对较低。
• 海外发债：由于境内融资受限，房企海外发债成为主流，但受强美元加息预期影响，融资成本可能进一步上升。

行业集中度

• 销售集中度：前5和前100房企销售金额占比分别达到21.2%和68.56%，销售面积占比分别为15.78%和45.07%，集中度持续提升。
• 龙头房企优势：龙头房企因规模效应在资源获取和融资方面更具优势，将受益于行业整合。

估值与投资建议

• 估值修复：当前PE估值处于低位，行业回归理性后，估值有望修复。
• 推荐房企：
  • 龙光地产：大湾区龙头房企，土地储备充足，销售增长确定性高，融资成本稳定，预计2019年PE为7.5x，对应股价13.8元。
  • 时代中国控股：销售增长稳健，低成本土地储备和城市更新项目支撑未来增长，融资成本有望进一步降低，预计2019年PE为5x，对应股价11.75元。
  • 禹洲地产：销售高增长，央企入股带来资源支持，商业板块增长潜力大，融资成本低，预计2019年PE为5x，对应股价5.4元。

未来展望

• 行业趋势：行业增速放缓，销售承压，资金成本上升，利润压缩，但龙头房企将受益。
• 区域发展：粤港澳大湾区作为重点区域，具备发展潜力，未来将为房企提供稳定增长。
• 市场整合：中小房企面临资金及盈利压力，行业整合加速，资源进一步向龙头集中。

总结

2019年房地产行业面临增速放缓、政策调控趋于理性、融资环境收紧的挑战，但同时也为龙头房企提供了发展机会。随着行业集中度的提升和估值的修复预期，龙光地产、时代中国控股和禹洲地产因其稳健的经营表现、充足的低成本土地储备和良好的融资能力被重点推荐。未来，随着政策的调整和市场环境的改善，这些房企有望在行业中占据更有利的位置。