20181217-国元国际控股-2019年房地产行业投资策略_行业发展回归理性_房企估值有待修复_26页_1mb

行业发展回归理性，房企估值有待修复

核心内容

2019年房地产行业整体增速放缓，行业集中度加速提升，政策调控趋于理性，融资环境进一步收紧，资源向龙头房企集中。房企估值处于低位，存在修复空间。研究部推荐龙光地产（3380.HK）、时代中国控股（1233.HK）和禹洲地产（1628.HK）作为投资标的。

主要观点

• 行业增速放缓：房地产开发投资增速从2018年8月起连续三个月下降，住宅类投资占比稳步上升，表明行业向住宅类集中。
• 销售端承压：商品房销售增速处于低位，接近2014年水平，市场观望情绪浓厚，预计2019年销售疲软趋势不会改变。
• 土地市场变化：土地购置面积及费用增速放缓，但市场压力促使房企寻求收并购机会，进一步推动土地资源向龙头集中。
• 施工与竣工情况：施工及新开工面积持续增长，竣工及待售面积负增长，显示房企库存去化效率提升。
• 集中度提升：前5和前100房企销售金额及面积占比持续上升，龙头房企受益于规模效应。
• 政策调控效果：政策调控效果显著，但地方政府财政压力和土地收入增速放缓，使得调控不具备持续趋严的条件。
• 融资环境收紧：房地产贷款增速放缓，融资成本上升，但龙头房企融资成本仍具优势。
• 海外融资兴起：境内融资受限，房企转向海外发债，但融资成本可能上行。
• 估值修复预期：当前房地产板块PE估值处于低位，行业回归理性，房企估值有望修复。

关键信息

行业趋势

• 增速放缓：房地产开发投资增速连续三个月下降，住宅类投资占比达70.8%。
• 集中度提升：前5房企销售金额占比21.2%，前100房企销售金额占比68.56%。
• 土地市场：土地购置面积及费用增速放缓，但收并购补充了部分需求。
• 库存管理：施工面积增长，竣工面积减少，待售面积持续下降，库存维持稳定。

政策环境

• 调控效果：政策因城施策有效抑制房价上涨，但未触发更严厉调控。
• 财政压力：地方政府土地收入增速放缓，债务风险增加，政策调控不具备持续趋严条件。
• 利率变化：首套房贷利率增速放缓，部分城市出现松动。

融资情况

• 融资收紧：房地产贷款增速放缓，融资成本上升，但龙头房企仍具优势。
• 海外发债：房企海外发债成为融资主流，但成本可能上行。
• 融资成本：龙头房企融资成本维持在6.2%左右，处于行业低位。

企业表现

• 龙光地产：合约销售额增长55%，销售目标完成率92.7%，土地储备主要集中在粤港澳大湾区。
• 时代中国控股：合约销售额增长50.82%，销售目标完成率97.85%，低成本土地储备及城市更新项目支撑未来增长。
• 禹洲地产：合约销售额增长140%，销售目标完成率91.77%，央企入股提升融资能力及多元化发展。

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未来展望

• 行业理性发展：房地产行业将回归理性，保持平稳发展。
• 龙头房企受益：随着行业集中度提升，龙头房企在融资、资源获取及利润方面更具优势。
• 估值修复空间：当前PE估值处于低位，预计2019年估值将有所修复。
• 粤港澳大湾区：作为区域发展重点，龙头房企具备增长潜力。
• 宏观调控调整：国内宏观政策可能因外部因素调整，但整体仍保持谨慎策略。

财务表现

风险提示

• 房地产市场波动大，投资需谨慎。
• 政策变化可能影响行业走势。
• 融资成本上升对利润形成压力。
• 不同地区市场情况存在差异，需关注区域政策。

免责声明

本报告仅作参考，不构成任何证券购买或交易的邀请。投资涉及高风险，过往表现不代表未来业绩。投资者应自行判断并咨询专业意见。