2019年房地产行业投资策略_行业发展回归理性_房企估值有待修复_26页-1mb

行业发展回归理性，房企估值有待修复

核心内容

2019年房地产行业整体增速放缓，行业集中度持续提升，政策调控趋于理性，融资环境逐步收紧，资源向龙头房企集中。房企销售端承压，市场观望情绪浓厚，行业面临去杠杆和调整的阶段。在此背景下，房企估值处于低位，具备修复空间。

主要观点

1. 行业增速放缓，集中度提升：

   • 房地产开发投资增速放缓，住宅类投资占比稳步提升。
   • 商品房销售增速处于低位，销售端承压明显，市场成交疲软。
   • 土地购置面积及费用增速回落，但整体仍处于高位。
   • 房屋施工及新开工面积持续增长，竣工及待售面积维持负增长。
   • 房地产行业集中度持续提升，前5及前100房企销售金额及面积占比显著增长。

2. 政策调控未具备持续趋严的条件：

   • 商品房价格增速放缓，政策因城施策效果显著。
   • 首套房贷利率增速放缓，部分城市出现松动。
   • 土地出让收入增幅收窄，地方政府财政压力加大。
   • 土地供应与挂牌均价略微放松，缓解部分房企拿地压力。

3. 融资进一步收紧，资源向龙头集中：

   • 房地产贷款增速放缓，新增房地产贷款增速低位震荡。
   • 龙头房企融资能力增强，融资成本仍占据优势。
   • 境内融资受限，海外发债逐渐成为主流。

4. 房企估值修复预期增强：

   • 房企PE估值处于低位，未来有望修复。
   • 推荐具备安全性和弹性的粤港澳大湾区龙头房企。

关键信息

• 房地产开发投资：10月份累计同比增长9.7%，为2018年8月以来连续三个月下降。
• 住宅类投资占比：截至2018年10月，住宅类开发投资占比达到70.8%。
• 商品房销售：2018年10月销售面积及金额同比分别增长2.2%和12.55%，但销售面积增速连续两个月为负。
• 土地购置：土地购置面积10月当月增速降至12.2%，土地购置费增速降至45.8%。
• 行业集中度：2018年6月，前5及前100房企销售金额占比分别为21.2%和68.56%。
• 政策调控效果：调控政策有效抑制房价上涨，避免触发更严厉的政策。
• 融资趋势：房地产贷款增速放缓，龙头房企融资成本优势明显，海外发债成为主要融资渠道。
• 房企估值：当前PE估值处于历史低位，预计未来将修复。

推荐标的

龙光地产 (3380.HK)

• 经营表现：2018年11月单月合约销售额增长55.0%，前11个月累计销售额增长70.1%，销售目标完成率92.7%。
• 土地储备：主要集中于粤港澳大湾区，货值达6400多亿元，低成本城市更新项目带来毛利提升空间。
• 财务表现：2018年归母净利润增长37.22%，EPS为1.37元，预计2019年EPS为1.84元。
• 投资建议：预计2019年PE为7.5x，对应股价13.8元。

时代中国控股 (1233.HK)

• 经营表现：2018年前11个月销售金额增长50.82%，完成全年销售目标的97.85%。
• 土地储备：粤港澳大湾区重点城市，货值约2730亿元，未入账城市更新项目面积增长，提升毛利率。
• 财务表现：2018年归母净利润增长29.28%，EPS为1.88元，预计2019年EPS为2.35元。
• 投资建议：预计2019年PE为5x，对应股价11.75元。

禹洲地产 (1628.HK)

• 经营表现：2018年11月单月合约销售额增长140%，前11个月累计销售金额达504.71亿元，完成率91.77%。
• 战略合作：引入央企华侨城作为第二大股东，提升综合运营及开发能力。
• 商业运营：商业板块收入增长显著，租金和物业管理费收入分别增长42.6%和35.2%，成为新增长点。
• 财务表现：2018年归母净利润增长35.40%，EPS为0.81元，预计2019年EPS为1.08元。
• 投资建议：预计2019年PE为5x，对应股价5.4元。

未来展望

• 房地产行业将逐步回归理性，维持平稳健康的发展。
• 大湾区房企具备良好的土地储备和经营基本面，销售增长确定性高。
• 中小房企面临资金及盈利压力，行业整合加速，资源进一步向龙头集中。
• 2019年行业整体增速稳中有降，房企利润空间受到压缩，但龙头房企仍具备优势。
• 预计2019年第二季度政策可能有放松迹象，市场估值有望修复。

风险提示

• 房地产市场存在较大波动性，投资需谨慎。
• 政策调控及宏观经济环境可能影响行业走势。
• 房企融资成本上升，可能对利润形成压力。

结论

随着房地产行业增速放缓及政策调控趋于理性，房企估值处于低位，具备修复空间。推荐具备安全性和弹性的粤港澳大湾区龙头房企，如龙光地产、时代中国控股和禹洲地产，其经营表现稳健，土地储备优质，未来增长潜力较大。