20220417-申港证券-房地产行业研究周报_地方政策放松延续_全面降准落地_14页_1mb

投资摘要总结

核心内容

本周房地产市场迎来政策与资金环境的双重宽松信号，地方“因城施策”政策逐步向高能级城市扩散，央行全面降准进一步释放流动性，为房地产行业提供支持。

主要观点

• 地方政策放松：苏州、南京溧水及六合区、上海临港新区对“四限”政策进行了不同程度的放松，包括限售年限缩短、社保年限要求降低、限购范围扩大等，标志着“因城施策”政策向强二线城市延伸。
• 货币政策宽松：央行宣布降准25个基点，释放约5300亿元资金，旨在优化金融机构资金结构，降低融资成本，支持实体经济。但本次降准力度不及以往周期，对房地产市场复苏影响有限。
• 政策空间仍存：尽管政策已逐步放宽，但“因城施策”仍有进一步放松空间，尤其是强二线城市。政策不仅具有托底作用，还应具备提振市场预期的效果。
• 行业数据疲软：新房与二手房成交面积同比均出现下滑，一线城市成交面积同比降幅较大，市场整体仍处下行阶段。
• 投资建议：建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企如保利发展、万科A、龙湖集团，以及高品质房企如滨江集团、绿城中国。同时，关注优质民企的修复机会，如新城控股、金科股份等。

关键信息

地方政策调整

• 苏州：二手房限售年限由5年调至3年，非户籍家庭首套房社保年限由3年连续2年调至累计2年。
• 南京：溧水区、六合区放松限购政策，外地户籍购房者无需提供社保及个税证明。
• 上海临港新区：人才购房条件放宽，工作年限由满一年缩减至3或6个月。

历史政策对比

• 2008-2009：累计降准400BP，降息216BP，商品房销售面积单月同比增速回正。
• 2011-2012：累计降准150BP，降息56BP，商品房销售面积单月同比增速回正。
• 2014-2016：累计降准300BP，降息150BP，商品房销售面积单月同比增速回正。
• 2021-2022：累计降准125BP，降息10BP，商品房销售面积单月同比增速仍较弱。

降准效果分析

• 本次降准释放资金约5300亿元，旨在改善融资环境、降低社会融资成本、支持小微企业。
• 对房地产行业而言，降准有助于缓解房企流动性压力，同时促进商品房市场回暖。

数据追踪

• 新房成交数据：30城新房成交面积单周同比-62PCT，累计同比-36PCT，其中一线城市成交面积单周同比-70PCT，二线城市-79PCT。
• 二手房成交数据：13城二手房成交面积单周同比-49PCT，累计同比-30PCT。
• 土地市场数据：100城土地供应建筑面积累计同比+8PCT，成交建筑面积累计同比-12PCT，成交金额累计同比-50PCT，溢价率0.25%。
• 城市行情环比：北京-47PCT，上海-75PCT，深圳-42PCT，南京-17PCT，杭州-40PCT，武汉-56PCT。

投资策略

• 关注龙头房企：如保利发展、万科A、龙湖集团，其经营稳健，具备较强抗风险能力。
• 关注高品质房企：如滨江集团、绿城中国，具备产品导向逻辑，具备长期发展潜力。
• 关注优质民企：如新城控股、金科股份，随着政策底部确认，有望迎来修复机会。

风险提示

• 销售市场持续下行，个别房企出现债务违约暴雷，需警惕市场进一步恶化风险。

评级

• 行业评级：增持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持

行业基本资料

• 股票家数：126
• 行业平均市盈率（PE）：12.96
• 市场平均市盈率：12.5
• 行业平均市净率（PB）：1.05

图表目录

• 图1：历史降准降息幅度与商品房销售面积增速对比
• 图2：申万一级行业涨跌幅
• 图3：本周涨跌幅前十位
• 图4：本周涨跌幅后十位
• 图5：房地产行业近三年PE（TTM）
• 图6：房地产行业近三年PB（LF）
• 图7：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速
• 图8：一二三线城市（30城）周度成交面积同比
• 图9：一二三线城市（30城）累计成交面积同比
• 图10：13城二手房周度成交面积及同比环比增速
• 图11：13城二手房周度成交面积累计同比增速
• 图12：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比
• 图13：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率
• 图14：一线城市土地成交及供应建筑面积累计同比
• 图15：二三线城市土地成交及供应建筑面积累计同比
• 图16：一二三线城市成交土地总价累计同比
• 图17：一二三线城市成交土地周度溢价率

表格目录

• 表1：近期“因城施策”政策一览
• 表2：历年降息时间及幅度
• 表3：历年降准时间及幅度
• 表4：部分重点城市周度销售面积数据