20220417-西南证券-房地产行业周报_央行降准落地_4月销售继续下滑_14页_1mb

文档总结

核心内容

1. 央行降准政策
   央行于4月25日下调存款准备金率0.25个百分点，释放约5300亿元长期资金，重点支持受疫情冲击严重的中小微企业和“三农”领域。该政策对房地产行业起到积极信号作用，有助于稳定楼市预期，但需更多地方政策配合才能有效提振购房者信心。

2. 地方政府政策松绑
   4月以来，地方房地产调控政策持续宽松，部分城市放宽限购限售政策，降低首付比例和房贷利率，以刺激市场需求。例如，苏州和南京调整了社保缴纳要求和限售时间，而重庆、郑州等地对房企提供纾困资金和政策支持。

3. 房地产销售数据
   4月32城商品房销售面积同比下滑48.4%，环比下降10.5%。一线城市除上海外，均有回暖迹象，其中深圳环比增长56.9%。二线城市中，南宁环比增长70.5%。三四线城市表现分化，部分如常州、金华、南平表现较好。

4. 房企纾困措施
   政府和金融机构正通过多种方式帮助房企缓解现金流压力，包括成立专项纾困基金、提供纾困资金、国企入股、项目退地等。这些措施为后续房地产项目风险化解提供了参考。

5. 投资建议
   当前应关注以下四条投资主线：

   • 开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等
   • 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等
   • 赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等
   • 房产经纪企业：贝壳等

6. 市场表现
   上周A股房地产板块整体下跌，但交易额环比增长。部分个股表现较好，如京能置业、中交地产、大连友谊等涨幅显著，而中国武夷、蓝光发展、南山控股等跌幅较大。港股通内房股和物业股也有分化表现。

主要观点

• 央行降准释放资金，有助于稳定房地产市场预期，但需地方政策配合以提振购房者信心。
• 地方政府在房贷利率、首付比例、限购限售等方面持续放松政策，部分城市已见明显效果。
• 房地产销售数据整体下滑，但部分城市如深圳、南宁出现环比增长，显示市场存在复苏迹象。
• 政府和金融机构正通过多种方式协助房企化解债务风险，为行业提供政策支持。
• 房地产板块估值处于低位，建议适当增配，重点关注优质房企及物管、转型、经纪等细分领域。

关键信息

• 降准政策：释放5300亿元资金，重点支持中小微企业和“三农”，对房地产起到积极信号作用。
• 地方政府松绑：苏州、南京、天津、宜昌、资阳、临港新片区等地放宽政策，包括房贷利率下调、限购限售调整等。
• 销售数据：4月32城销售面积同比-48.4%，环比-10.5%。一线城市除上海外，多数出现回暖，二线城市中南宁增长显著，三四线城市分化明显。
• 房企纾困：江苏、重庆等地对中南集团、金科、恒大项目等提供资金和政策支持，探索市场化风险化解模式。
• 投资建议：建议关注开发、物管、转型、经纪四类企业，重点包括万科A、旭辉控股、碧桂园服务、贝壳等。
• 风险提示：项目交付风险、销售增长不及预期、调控政策超预期等。

数据概览

• 行业市盈率：11.0（TTM）
• 沪深300市盈率：12.3（TTM）
• 32城销售面积同比：-48.4%
• 32城销售面积环比：-10.5%
• 上涨个股占比：68.18%
• 重点企业表现：如万科A、旭辉控股、华润置地等被列为“买入”或“持有”评级。

行业动态

• 央行释放流动性，支持实体经济。
• 地方政府推动政策放松，优化购房条件。
• 重点城市如苏州、南京、深圳、南宁等销售情况有所改善。
• 房企面临债务压力，政府与金融机构协同纾困。

公司动态

• 多家房企公布3月销售数据，多数出现同比下滑。
• 部分房企如鲁商发展、大悦城等业绩有所改善，实现扭亏为盈。
• 物管企业如碧桂园服务、华润万象生活等表现较好，部分获得“买入”评级。

风险提示

• 项目交付风险
• 销售增长不及预期
• 政策调控超预期

投资评级说明

• 买入：未来6个月内个股相对沪深300涨幅在20%以上
• 持有：未来6个月内个股相对沪深300涨幅介于10%-20%之间
• 中性：介于-10%与10%之间
• 回避：介于-20%与-10%之间
• 卖出：未来6个月内个股相对沪深300涨幅在-20%以下

行业评级说明

• 强于大市：行业整体回报高于沪深300指数5%以上
• 跟随大市：行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间
• 弱于大市：行业整体回报低于沪深300指数-5%以下