20221218-国盛证券-房地产开发行业周报2022W50_新房销售面积同比-32.9_量价维持低迷_继续看好需求端放松_14页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

本周房地产市场整体呈现成交量价低迷态势，新房销售面积同比下降32.9%，环比下降0.5%。70城新房价格指数同比-2.3%，环比-0.2%。新房市场信心不足，政策端持续释放需求端放松信号，预计后续将出台更多支持政策以推动市场复苏。

主要观点

• 新房市场表现：新房成交量价持续低迷，一线城市成交面积同比-18.8%，二线城市同比-39.4%，三线城市同比-28.8%。整体市场信心偏弱，年末传统供销旺季未能有效提振需求。
• 二手房市场表现：二手房成交面积环比下降0.2%，但同比上涨8.5%。一线城市成交面积同比-28.4%，二线城市同比-28.5%，三线城市同比-28.5%。部分城市如扬州、江门表现较好。
• 信用债市场：本周房企信用债发行量增加，发行规模221.76亿元，环比增加80.65亿元。净融资额169.83亿元，环比增加73.12亿元。AAA评级债券占比高，一般公司债为主要发行类型。
• 政策动态：中央及地方政府持续出台政策支持房地产市场，包括需求端政策放松、保交楼资金支持、房贷利率下调、购房补贴、公积金政策优化等。政策释放积极信号，但执行力度仍需观察。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，推荐受益于需求复苏、竞争格局改善及一线城市量价修复的公司，同时关注物业板块。

关键信息

新房销售数据

• 本周30城新房成交面积279.0万平方米，环比-0.5%，同比-32.9%。
• 一线城市：70.1万方，环比+5.5%，同比-18.8%。
• 二线城市：145.9万方，环比-8.9%，同比-39.4%。
• 三线城市：63.0万方，环比+17.5%，同比-28.8%。
• 年累计30城新房成交面积14588.1万方，同比下降31.4%。
• 一线城市累计3191.6万方，同比下降23.3%。
• 二线城市累计8228.6万方，同比下降30.5%。
• 三线城市累计3167.8万方，同比下降39.7%。

二手房销售数据

• 本周12城二手房成交面积89.5万方，环比-0.2%，同比+8.5%。
• 一线城市：19.2万方，环比-7.6%。
• 二线城市：47.2万方，环比-2.4%。
• 三线城市：23.1万方，环比+12.5%。
• 年累计二手房成交面积4402.9万方，同比下降25.4%。

信用债发行情况

• 本周共发行21只房企信用债，环比增加2只。
• 发行规模221.76亿元，环比增加80.65亿元。
• 偿还量51.93亿元，环比增加7.53亿元。
• 净融资额169.83亿元，环比增加73.12亿元。
• 主体评级以AAA为主，占比86.7%。
• 债券类型以一般公司债为主，占比53.6%。
• 债券期限以3-5年及1-3年为主，占比45.5%和39.0%。

投资建议

• 地产开发板块：维持“增持”评级，推荐以下公司：
  • A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
• 区域型公司：受益于一线城市量价修复。
• 物业板块：关注招商积余（A股）、华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云（H股）。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能对市场产生超预期影响。

政策回顾

中央政策

• 中央经济工作会议强调扩大国内需求，支持住房改善，推动房地产向新发展模式过渡。
• 刘鹤指出房地产是支柱产业，正考虑新举措改善行业资产负债状况。
• 《扩大内需战略规划纲要》提出支持合理自住需求，探索新模式，完善住房保障政策。

地方政策

• 浙江绍兴：取消户内全装修细则。
• 山东烟台：实施阶段性购房补贴。
• 山东青岛：棚改货币化，提高公积金贷款限额。
• 湖北武汉：住房公积金同城化。
• 甘肃兰州：首套房利率下调，取消限售政策，推行房票制度。
• 湖北黄冈：购房补贴，提高公积金贷款限额，优化贷款条件。
• 河南郑州：限购、限贷放松，购房补贴，公积金互认。
• 广东广州：提高公积金贷款额度，优先保障三孩家庭。
• 浙江杭州：调整公积金贷款政策，首付款比例不低于30%。
• 广东深圳：非居住房屋可改建为保障性租赁住房。

投资评级说明

• 股票评级：买入（涨幅>15%）、增持（涨幅5%-15%）、持有（涨幅-5%~5%）、减持（跌幅>5%）。
• 行业评级：增持（涨幅>10%）、中性（涨幅-10%~10%）、减持（跌幅>10%）。

联系方式

• 国盛证券研究所
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