20221120-国盛证券-房地产开发行业周报2022W46_房企资金端持续释出利好_需求端新房成交量持续低迷_13页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

近期，房地产行业政策持续放松，尤其在资金端释放利好，但新房成交量仍维持低迷，市场信心不足。

资金端政策放松

• 11月8日，交易商协会继续推进“第二支箭”支持房地产企业在内的民营企业发债融资，通过担保增信、信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式。
• 11月11日，央行“金融16条”要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，并延长房地产贷款集中度管理政策过渡期。
• 11月14日，银保监会、住建部、央行三部门放宽预售资金监管，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金的30%。

需求端新房成交量

• 本周30个城市新房成交面积为233.8万平方米，环比提升2.7%，但同比下降41.2%。
• 一线城市新房成交面积59.9万方，环比增长10.2%，同比下降23.9%。
• 二线城市新房成交面积129.2万方，环比增长2.7%，同比下降34.7%。
• 三线城市新房成交面积44.7万方，环比下降6.1%，同比下降63.2%。
• 从累计数据看，样本30城新房成交面积同比下降31.7%，其中三线城市跌幅最大（-40.9%）。

二手房市场

• 本周12个重点城市二手房成交面积合计95.2万方，环比下降6.1%，但同比增长19.4%。
• 一线城市二手房成交面积29.0万方，环比增长4.1%。
• 二线城市二手房成交面积43.5万方，环比下降2.5%。
• 三线城市二手房成交面积22.7万方，环比下降21.4%。
• 从累计数据看，样本城市二手房成交面积同比下降27.3%，其中一线城市跌幅为-28.3%。

主要观点

1. 政策放松持续加码：资金端政策持续释放利好，但需求端信心依然偏弱，需更多政策组合包推动供需两侧同时发力。
2. 市场信心不足：新房成交量持续低迷，表明市场信心尚未恢复，政策效果仍需时间验证。
3. 二手房市场相对活跃：尽管二手房成交量环比下降，但同比增长显著，反映部分市场需求仍存在。
4. 信用债市场：本周房企信用债发行量小幅增加，但净融资额为负，显示融资环境仍面临压力。
5. 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注A股和H股中的优质房企及物业公司。

关键信息

• 新房市场：整体成交量低迷，一线城市表现相对较好，但三线城市跌幅明显。
• 二手房市场：成交量同比上升，但环比下降，部分城市表现分化。
• 信用债发行：本周发行5只房企信用债，规模65.6亿元，净融资额为-38.27亿元。
• 投资建议：推荐关注A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展；物业板块推荐华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
• 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。

政策回顾

• 全国性政策：
  • 央行强调坚持“房住不炒”，支持刚性和改善性住房需求。
  • 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
  • 延长房地产贷款集中度管理政策过渡期。
  • 鼓励金融机构提供配套融资支持。
• 地方性政策：
  • 西安放松限购和限售政策。
  • 葫芦岛放宽限贷并提供购房补贴。
  • 成都优化区域限购措施，取消购房资格顺位排序。
  • 开封、厦门推出保障性租赁住房项目。
  • 洛阳实施“商转公”政策。
  • 浙江推动二手房“带押过户”登记服务。
  • 深圳市拟将预售资金监管由银行改为政府监管。
  • 济南提高首套住房公积金贷款额度。

投资建议

• 地产股：若政策到位，可获得相对和绝对收益；若政策未完全到位，可获得相对收益。
• 推荐标的：
  • A股：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展。
  • 物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能对市场造成超预期影响。