20220410-国盛证券-房地产开发行业周报_2022W14_兰州限购限售政策放松_32城新房成交同比下降63__15页_919kb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业在政策放松与市场波动中呈现出复杂态势，主要受疫情反复及政策执行力度影响。以下为关键信息整理：

主要观点

• 政策放松：多地房地产政策出现松动，兰州率先放松限购限售政策，允许孝老和多胎家庭在限购区域新购一套房产，并降低商业贷款首付比例，推行“认贷不认房”政策。绵阳推出多孩家庭购房财政补贴，台州则提高三孩家庭公积金贷款额度。
• 疫情冲击：上海、吉林等地疫情爆发对房地产市场造成显著影响，导致新房和二手房成交面积大幅下滑。
• 市场表现：本周中信房地产指数累计变动幅度为1.8%，领先大盘2.87个百分点，排名行业第5。房地产股中，新华联、中国武夷等涨幅居前，而阳光股份、世联行等跌幅较大。
• 成交数据：32城新房成交面积为175.3万平方米，环比下降46.3%，同比下降62.7%。其中，一线城市降幅较大，三线城市降幅更为显著。二手房成交面积合计79.4万平方米，环比下降23.9%，同比下降41.8%。
• 信用债发行：本周房企信用债发行规模为13.50亿元，总偿还量为113.20亿元，净融资额为-99.70亿元，显示房企融资压力依然较大。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，认为2022年是政策宽松周期，建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。

关键信息

政策放松情况

• 兰州：放宽限购政策，降低首付比例，提高公积金贷款额度，鼓励并购贷款。
• 绵阳：对多孩家庭提供每平方米200元的购房补贴，单户最高不超过2万元。
• 台州：对三孩家庭提高公积金贷款额度，最高可上浮20%。
• 安徽：多地首套房贷利率进一步下调，降低刚需购房成本。

市场表现

• 中信房地产指数：本周上涨个股68支，下跌个股70支。
• 涨幅前五：新华联、中国武夷、中华企业、宁波富达、蓝光发展。
• 跌幅前五：阳光股份、信达地产、ST慧球、同达创业、广宇发展。

成交情况

• 新房成交：
  • 32城新房成交面积175.3万平方米，环比下降46.3%，同比下降62.7%。
  • 一线城市新房成交面积24.0万方，环比-32.6%，同比-61.2%。
  • 二线城市新房成交面积114.2万方，环比-46.1%，同比-59.4%。
  • 三线城市新房成交面积37.1万方，环比-52.9%，同比-70.9%。
• 二手房成交：
  • 12城二手房成交面积79.4万方，环比下降23.9%，同比下降41.8%。
  • 一线城市二手房成交面积25.3万方，环比-13.7%。
  • 二线城市二手房成交面积42.7万方，环比-29.9%。
  • 三线城市二手房成交面积11.3万方，环比-19.2%。
  • 年初至今二手房成交面积1277.1万方，同比-37.4%。

重点公司信用债情况

• 发行规模：本周发行房企信用债2只，规模13.50亿元。
• 偿还规模：总偿还量113.20亿元。
• 净融资额：-99.70亿元。
• 主体评级：以AAA为主。
• 债券类型：一般中期票据为主。
• 债券期限：均为1-3年。

风险提示

• 政策执行力度不足：政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行：可能引发连锁反应。
• 疫情反复影响：对市场造成超预期影响。

投资建议

• 推荐房企：A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 物管企业：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

未来展望

• 政策趋势：预计更多销售承压的二三线城市将跟进政策放松。
• 利率预期：房贷利率有望进一步下调，提升居民杠杆率。
• 行业主线：政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复，形成三层次共振向上。

数据图表

• 图表1：各行业涨跌幅排名
• 图表2：本周各交易日指数表现
• 图表3：近52周地产板块表现
• 图表4：本周涨幅前五个股
• 图表5：本周跌幅前五个股
• 图表6：重点房企涨跌幅排名
• 图表7：本周重点房企涨幅前五个股
• 图表8：本周重点房企跌幅前五个股
• 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表13：30城周度成交面积跟踪
• 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比
• 图表15：本周一线及二线二手房成交面积及同环比
• 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表17：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表18：12样本城市二手房成交面积数据跟踪
• 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分
• 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分
• 图表22：本周房企债券发行以期限划分
• 图表23：地方性政策（4.4-4.9）
• 图表24：地方性政策（4.4-4.9）

作者信息

• 分析师：金晶

• 执业证书编号：S0680522030001

• 邮箱：jinjing3@gszq.com

• 研究助理：肖畅（S0680121050002）、肖依依（S0680121070010）

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