20221204-国盛证券-房地产开发行业周报2022W48_新房销售面积同比-33.8_金融口三箭齐发已处于历史宽松阶段_13页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容

本周房地产行业迎来多项政策利好，包括信贷、债券、股权“三箭齐发”，旨在稳定房企融资环境，支持房地产市场平稳健康发展。尽管政策宽松，但新房销售面积同比跌幅扩大，表明需求端政策仍需进一步加码。

主要观点

• 金融政策放松：中央政府通过多种渠道释放支持信号，包括股权融资、债券发行及信贷支持，显示出政策从“自下而上因城施策”转向“自上而下组合拳”。
• 新房销售持续低迷：本周30个城市新房成交面积为268.7万平方米，环比微增0.6%，但同比下降33.8%。一线城市和二线城市表现尤为疲软，同比跌幅分别为27.1%和38.6%。
• 二手房市场小幅下滑：本周12个重点城市二手房成交面积为82.2万平方米，环比下降10.5%，同比下降3.6%。一线城市二手房成交面积同比下降14.9%，二线城市下降6.9%。
• 信用债发行情况：本周房企信用债发行量增加，但净融资额为负，显示房企融资压力依然存在。中债增担保的债券发行成为亮点。
• 政策预期与投资建议：分析师建议继续关注政策放松空间，包括核心城市限购限贷放松、降低二套商贷利率等。维持地产开发板块“增持”评级，并推荐关注多家房企及物业企业。

关键信息

金融政策三箭齐发

• 股权融资：证监会发布支持房企股权融资的5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企再融资等。
• 债券融资：交易商协会“第二支箭”延期并扩容，带动8家房企申请或提出意向发行中债增全额担保债券。
• 信贷支持：央行提供2000亿元免息再贷款，金融16条带动国有大行、股份行累计向房企提供意向性授信额度超2万亿元。

新房销售数据

• 全国新房成交面积：268.7万平方米，环比提升0.6%，同比下降33.8%。
• 一线城市：70.3万平方米，环比2.7%，同比下降27.1%。
• 二线城市：150.0万平方米，环比9.4%，同比下降38.6%。
• 三线城市：48.3万平方米，环比-21.2%，同比下降25.8%。
• 全年累计成交面积：30城共计14025.2万平方米，同比下降31.6%。

二手房销售数据

• 全国二手房成交面积：82.2万平方米，环比下降10.5%，同比下降3.6%。
• 一线城市：21.5万平方米，环比-14.9%。
• 二线城市：42.3万平方米，环比-6.9%。
• 三线城市：18.4万平方米，环比-12.8%。
• 全年累计成交面积：4222.9万平方米，同比下降26.4%。

信用债发行情况

• 发行量：本周共发行13只房企信用债，环比增加6只，发行规模99.06亿元。
• 净融资额：-16.43亿元，环比减少51.06亿元。
• 主体评级：以AAA为主（71.7%）。
• 债券类型：以一般中期票据为主（72.7%）。
• 期限分布：以1-3年期为主（72.7%）。
• 中债增担保：龙湖集团、美的置业、金辉集团分别发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

投资建议

• 地产开发板块：维持“增持”评级。
• 推荐关注：
  • A股：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展。
  • 物业板块：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策执行力度不足：政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行：房地产市场基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复：疫情反复可能对房地产市场造成超预期影响。

相关研究

1. 《房地产开发：百强房企月度销售报告：11月权益销售金额同比-23.9%降幅缩窄，需求端政策需进一步加码》2022-12-01
2. 《房地产开发：2022W47：新房销售面积同比-23.2%，环比+10.4%，房企融资政策迎来实质性改善》2022-11-28
3. 《房地产开发：2022W46：房企资金端持续释出利好，需求端新房成交量持续低迷》2022-11-20

图表目录

• 图表1：证监会支持房企股权融资政策
• 图表2：近期房企股权融资公告
• 图表3：各行业涨跌幅排名
• 图表4：本周各交易日指数表现
• 图表5：近52周地产板块表现
• 图表6：本周涨幅前五个股
• 图表7：本周跌幅前五个股
• 图表8：重点房企涨跌幅排名
• 图表9：重点房企涨幅前五个股
• 图表10：重点房企跌幅前五个股
• 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比
• 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比
• 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比
• 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比
• 图表15：30城周度成交面积跟踪
• 图表16：本周12城二手房成交面积及同环比
• 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
• 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比
• 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比
• 图表20：12样本城市二手房成交面积数据跟踪
• 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额
• 图表22：房企债券发行以债券评级划分
• 图表23：房企债券发行以债券类型划分
• 图表24：房企债券发行以期限划分
• 图表25：房企每周融资汇总
• 图表26：全国性政策及消息
• 图表27：地方性政策及消息

作者信息

• 分析师：金晶
  执业证书编号：S0680522030001
  邮箱：jinjing3@gszq.com

• 研究助理：肖畅、肖依依
  执业证书编号：S0680122050008、S0680121070010
  邮箱：xiaochang@gszq.com、xiaoyiyi3664@gszq.com

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