20220724-国盛证券-房地产开发行业周报2022W29_银保监会提稳妥化解地产风险_新房销售维持低迷_政策仍需加码_13页_649kb

房地产开发行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现有所回升，但新房销售仍维持低迷。银保监会强调稳妥化解房地产领域风险，支持地方推进“保交楼”工作。尽管7月LPR保持不变，但多数城市房贷利率下降，对市场有一定支撑作用。然而，由于宏观经济压力、停工停贷影响及地方政策效果未显著，市场信心依然不足，预计下半年政策需进一步放松。

主要观点

• 政策导向：国务院和银保监会重申“房住不炒”，支持刚性和改善性住房需求，强调因城施策和风险防控。
• 市场表现：中信房地产指数本周上涨2.3%，在29个中信行业板块中排名12，表现优于大盘。
• 新房销售：本周30城新房成交面积环比微增1.1%，但同比下降26.8%。其中一线城市成交面积环比增长12.6%，但同比仍下降30.6%；二线城市成交面积环比下降1.1%，同比下滑33.0%；三线城市成交面积环比下降6.0%，同比下滑45.0%。
• 二手房销售：本周11城二手房成交面积环比下降4.6%，但同比增长17.7%。一线城市成交面积环比下降14.9%，二线城市环比下降5.0%，三线城市环比上升15.7%。
• 融资情况：本周房企境内信用债发行15只，环比减少3只，发行规模133亿元，环比减少60.56亿元，净融资额为-42.25亿元。AAA评级为主，一般中期票据占比最高，1-3年期债券为主。

关键信息

本周政策回顾

• 全国性政策：

  • 国务院召开常务会议，强调因城施策促进房地产市场平稳健康发展。
  • 银保监会坚持“房住不炒”，实施差别化信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。
  • 央行维持LPR不变，1年期LPR为3.7%，5年期LPR为4.45%。

• 地方性政策：

  • 哈尔滨：限贷放松，购房补贴。
  • 青岛：限售放松，新房网签满5年、二手房取证满2年即可交易。
  • 长沙：限贷放松，公积金贷款额度提升，首付款比例下调。
  • 韶关：限贷放松，购房补贴。
  • 南京：落户门槛放宽，社保年限可累计。
  • 上海：加快保障性租赁住房建设，完善租赁服务平台。
  • 其他城市如徐州、南通、咸阳、天水等也出台了购房补贴或限贷放松政策。

行情回顾

• 中信房地产指数：本周累计变动2.3%，领先大盘2.51个百分点。
• 个股表现：上涨个股118支，较上周增加97支，下跌个股17支。
• 涨幅前五：大港股份（+32.4%）、皇庭国际（+31.6%）、广宇发展（+30.2%）、中珠医疗（+22.9%）、万业企业（+22.7%）。
• 跌幅前五：旭辉控股集团（-16.3%）、中梁控股（-10.0%）、美的置业（-6.1%）、碧桂园（-5.1%）、龙湖集团（-5.0%）。

新房成交情况

• 30城新房成交面积：304.1万平方米，环比上升1.1%，同比下降26.8%。
• 一线城市：78.8万平方米，环比上升12.6%，同比下滑30.6%。
• 二线城市：167.3万平方米，环比下降1.1%，同比下滑33.0%。
• 三线城市：58.0万平方米，环比下降6.0%，同比下滑45.0%。
• 累计同比：30城共计8582.9万平方米，同比下降37.3%；一线城市1710.8万平方米，同比下降31.0%；二线城市5004.5万平方米，同比下降34.3%；三线城市1867.6万平方米，同比下降48.1%。

二手房成交情况

• 11城二手房成交面积：140.5万平方米，环比下降4.6%，同比增长17.7%。
• 一线城市：27.0万平方米，环比下降14.9%。
• 二线城市：93.0万平方米，环比下降5.0%。
• 三线城市：20.5万平方米，环比上升15.7%。
• 累计同比：11城共计3084.0万平方米，同比下降26.2%；一线城市821.0万平方米，同比下降39.7%；二线城市1880.9万平方米，同比下降16.9%；三线城市382.1万平方米，同比下降16.9%。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 主要逻辑：政策放松与竞争格局改善。
• 推荐公司：
  • A股：滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
  • 物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复可能对市场产生超预期影响。