20220508-国盛证券-房地产开发2022W18_五一假期销售维持低迷_全国多城_四限_政策加速放松_15页_799kb

房地产开发行业周度总结（2022W18）

核心内容概述

本报告分析了2022年第18周房地产行业的情况，重点涵盖五一假期销售表现、行业行情回顾、重点城市新房与二手房成交数据、重点公司信用债发行情况及本周相关政策动态。整体来看，房地产市场在疫情和假期影响下表现低迷，但政策放松趋势明显，尤其是“四限”政策在三四线城市向二线城市扩散，对市场有一定支撑作用。

主要观点

• 销售低迷：五一假期期间，房地产销售表现不佳，30个城市新房成交面积同比下降64.0%。一线城市和二线城市表现相对较差，其中温州跌幅最大，同比-83%。
• 政策放松：全国多个城市在五一期间放松了“四限”政策，包括限购、限贷、限售和限价，政策重点从三四线城市向二线城市扩散，以刺激市场需求。
• 行情表现：中信房地产指数本周累计变动-5.5%，在29个中信行业板块中排名垫底。但部分个股表现突出，如中润资源、华夏幸福等涨幅较大。
• 信用债发行：本周房企信用债发行规模大幅下降，但龙头房企发债利率有所降低，显示市场融资环境有所改善。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，认为政策刺激将推动市场回暖，建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足的房企。

关键信息

一、销售情况

• 新房成交：本周30个城市新房成交面积为124.5万平方米，环比下降52.7%，同比下降64.0%。
  • 一线城市：19.2万方，环比-56.4%，同比-62.7%。
  • 二线城市：66.4万方，环比-57.3%，同比-60.9%。
  • 三线城市：38.9万方，环比-39.1%，同比-68.9%。
• 二手房成交：本周12个重点城市二手房成交面积合计43.8万方，环比下降68.4%，同比下降14.2%。
  • 一线城市：13.0万方，环比-67.5%。
  • 二线城市：23.8万方，环比-68.6%。
  • 三线城市：7.0万方，环比-69.3%。

二、行业行情回顾

• 中信房地产指数：本周累计变动-5.5%，落后大盘2.79个百分点，在29个中信行业板块中排名第28。
• 个股表现：
  • 上涨个股：34支，涨幅前五为中润资源（+21.2%）、华夏幸福（+21.0%）、ST新梅（+21.0%）、荣安地产（+18.1%）、空港股份（+14.0%）。
  • 下跌个股：102支，跌幅前五为南国置业（-15.4%）、天地源（-12.2%）、招商蛇口（-12.1%）、中天金融（-11.7%）、首开股份（-11.1%）。

三、重点公司信用债情况

• 发行情况：本周共发行4只房企信用债，环比减少16只，发行规模44.5亿元，环比减少171.93亿元。
• 融资成本：中海3年期公司债利率下降30bp，中海5年期公司债利率下降2bp，苏州高新短期融资券利率下降3bp。
• 主体评级：以AAA为主（100%）。
• 债券类型：以证监会主管ABS为主（67.4%）。
• 债券期限：以1-3年为主（52.8%）。

四、相关政策回顾

• 全国性政策：
  • 深交所发布支持实体经济措施，包括支持房地产企业合理融资需求。
  • 银保监会召开专题会议，强调不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。
• 地方性政策：
  • 长沙：放宽限购政策，家庭购买第二套住房需满4年。
  • 中山：优化限购区域、预售资金监管、加大公积金支持力度。
  • 梅州：下调房贷利率加点，降低二套房公积金首付比例。
  • 徐州：引导金融机构加大按揭贷款投放，下调房贷利率，支持组合贷款。
  • 无锡：调整个人住房转让增值税免征年限为2年。
  • 乐山：优化公积金贷款认定标准，实行“只认贷不认房”。
  • 惠州：取消限购，支持合理住房需求。
  • 嘉兴：提高公积金贷款额度。
  • 镇江：降低公积金贷款首付比例。
  • 江西：首套房贷利率下调至5.2%，二套房贷利率下调至5.35%。
  • 广东：优化保障房相关政策，降低二套房公积金首付比例。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 投资方向：信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 建议关注：
  • A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
  • 物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

风险提示

• 政策执行力度不足：政策出台速度和执行力度不及预期，可能影响市场回暖。
• 基本面继续下行：疫情反复可能对房地产市场造成更大冲击，引发连锁反应。