20221030-国盛证券-房地产开发2022W43_新房销售同比-14_环比+6.2_新房房价指数维持低迷_13页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容概览

• 房地产贷款：2022年前三季度房地产开发贷同比增速提升，个人住房贷款同比增速下滑。
• 房价指数：全国70城新房房价指数维持低迷，整体市场信心偏弱。
• 成交数据：新房销售同比-14%，环比+6.2%；二手房销售同比+61.6%，环比+1.5%。
• 政策动态：中央及地方政府密集出台政策放松措施，推动房地产市场复苏。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注多家A股和H股房企及物业板块企业。

主要观点

• 房地产贷款：房地产开发贷款余额同比增长2.2%，个人住房贷款余额同比增长4.1%。整体房地产贷款余额同比增长3.2%，增速较上年末下降4.7个百分点。
• 房价指数：9月70城新房房价指数单月同比-2.3%，环比-0.3%。一线城市同比+2.7%，二线城市同比-1.2%，三线城市同比-3.8%。
• 新房成交：30个样本城市新房成交面积为313.8万平方米，环比+6.2%，同比-14%。其中，三线城市表现相对较好，环比+18.3%。
• 二手房成交：11个重点城市二手房成交面积合计130.1万平方米，环比+1.5%，同比+61.6%。一线城市同比-30.1%，二线城市同比-0.2%，三线城市同比-0.2%。
• 信用债发行：本周共发行房企信用债19只，环比增加14只；发行规模197亿元，环比增加149.07亿元。净融资额为73.2亿元，环比增加226.96亿元。
• 政策放松：中央及地方政府继续放松房地产政策，包括限购限贷、房贷利率调整、公积金政策优化等，以促进市场复苏。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注A股和H股房企及物业板块。

关键信息

1. 房地产贷款情况

• 房地产开发贷：2022年三季度末余额为12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上季度末高1.3个百分点。
• 个人住房贷款：2022年三季度末余额为38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上季度末低7.2个百分点。
• 房地产贷款总额：2022年三季度末余额为53.29万亿元，同比增长3.2%，增速比上季度末低4.7个百分点。

2. 新房销售情况

• 全国新房销售：本周30个城市新房成交面积为313.8万平方米，环比+6.2%，同比-14%。
• 一线城市：新房成交面积为77.7万平方米，环比-0.6%，同比-13.9%。
• 二线城市：新房成交面积为169.1万平方米，环比+5.2%，同比-9.3%。
• 三线城市：新房成交面积为67.0万平方米，环比+18.3%，同比-24.2%。
• 年度累计成交：样本30城共计12705.4万平方米，同比下降31.8%。其中，三线城市表现最差，同比下降40.9%。

3. 二手房销售情况

• 全国二手房销售：本周11个重点城市二手房成交面积为130.1万平方米，环比+1.5%，同比+61.6%。
• 一线城市：二手房成交面积为33.3万平方米，环比+1.0%。
• 二线城市：二手房成交面积为80.3万平方米，环比-0.5%。
• 三线城市：二手房成交面积为16.5万平方米，环比+13.2%。
• 年度累计成交：样本11城共计4703.2万平方米，同比下降12.3%。其中，一线城市同比下降30.1%，二线城市同比下降0.2%，三线城市同比下降0.2%。

4. 信用债发行情况

• 发行量：本周共发行房企信用债19只，环比增加14只；发行规模197亿元，环比增加149.07亿元。
• 偿还量：本周总偿还量为123.8亿元，环比减少77.89亿元。
• 净融资额：本周净融资额为73.2亿元，环比增加226.96亿元。
• 主体评级：以AAA为主，占比84.3%。
• 债券类型：以一般公司债为主，占比57.9%。
• 债券期限：以1-3年和3-5年为主，占比分别为41.6%和38.1%。
• 利率情况：发行利率涨跌不一，如大悦城5年期公司债利率下降65bp，绿城中国3年期中期票据利率上升100bp。

5. 政策动态

• 中央政策：国务院常务会议部署稳经济政策，支持刚性和改善性住房需求。
• 地方政策：多地出台政策放松限购限贷、调整房贷利率、优化公积金政策等，如深圳、长沙、厦门、东莞、哈尔滨、北海、神农架、九江、南京、安庆、云南、梅州等。

6. 投资建议

• 投资评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 推荐股票：A股包括华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团；H股包括绿城中国、华润置地、中国海外发展。
• 推荐物业股：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

风险提示

• 政策执行：政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面下行：房地产市场基本面继续下行，可能引发连锁反应。
• 疫情反复：疫情反复可能对市场产生超预期影响。

投资评级说明

• 股票评级：买入、增持、持有、减持。
• 行业评级：增持、中性、减持。

结论

房地产市场整体处于弱复苏阶段，新房销售同比下滑，但二手房市场表现相对较好。政策放松预期增强，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、房企拿地支持等。信用债发行量增加，但利率波动较大。建议关注政策放松受益的房企及物业板块。