20221128-国盛证券-房地产开发行业周报2022W47_新房销售面积同比-23.2_环比+10.4_房企融资政策迎来实质性改善_14页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年第四十七周房地产行业的发展情况，包括政策动向、市场表现、销售数据、信用债发行及投资建议等方面，指出房地产行业在政策支持下有所回暖，但整体市场仍面临挑战。

主要观点

• 政策支持：金融政策持续放松，央行、银保监会等机构推出多项措施，如提供2000亿元免息再贷款、证监会支持涉房企业股权融资、中债增扩容支持民营房企发债，以及六大行建立优质房企白名单，提供超16550亿元授信额度，对房地产企业资金端形成实质性改善。
• 销售情况：新房销售面积环比上升10.4%，但同比下降23.2%。一线城市新房成交面积环比增长14.4%，但同比仍下降22.2%。三线城市新房成交面积环比增长显著，但同比仍为负。二手房成交面积环比下降5.4%，但同比增长9.7%。
• 市场表现：本周中信房地产指数上涨4.5%，位列29个中信行业板块第三名。部分房企股价表现亮眼，如碧桂园、美的置业、金地集团等涨幅居前，而中体产业、*ST紫学等跌幅较大。
• 信用债市场：房企信用债发行规模增加，净融资额环比上升。债券类型以一般公司债为主，期限集中在3-5年和1-3年。部分房企融资成本下降，如华润置地。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，推荐关注A股的华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团及H股的绿城中国、华润置地、中国海外发展，物业板块推荐华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。
• 风险提示：政策执行不及预期、基本面继续下行、疫情反复可能对市场产生超预期影响。

关键信息

1. 政策动向

• 央行提供2000亿元免息再贷款，支持“保交楼”。
• 证监会支持涉房企业股权融资及并购重组。
• 中债增扩容后，首批三家民营房企获得信用增进函。
• 六大行建立优质房企白名单，提供超16550亿元授信额度。
• 央行降准0.25个百分点，金融机构加权平均存款准备金率降至7.8%。

2. 新房成交情况

• 本周30个城市新房成交面积为265.2万平方米，环比提升10.4%，同比下降23.2%。
• 一线城市新房成交面积68.5万方，环比增长14.4%，同比下降22.2%。
• 二线城市新房成交面积135.9万方，环比增长1.8%，同比下降30.1%。
• 三线城市新房成交面积60.7万方，环比增长29.7%，同比下降2.9%。
• 今年累计47周新房成交面积同比下降31.6%，其中三线城市降幅最大，达40.4%。

3. 二手房成交情况

• 本周12个重点城市二手房成交面积合计90.8万方，环比下降5.4%，同比增长9.7%。
• 一线城市二手房成交面积25.2万方，环比下降13.0%。
• 二线城市二手房成交面积44.5万方，环比增长0.5%。
• 三线城市二手房成交面积21.1万方，环比下降7.0%。
• 今年累计二手房成交面积同比下降26.7%，其中一线、二线、三线城市分别下降28.1%、30.6%、30.6%。

4. 信用债发行情况

• 本周共发行7只房企信用债，发行规模88.6亿元，环比增加23亿元。
• 净融资额34.63亿元，环比增加72.9亿元。
• 主体评级以无评级为主，占比85.8%。
• 债券类型以一般公司债为主，占比56.4%。
• 债券期限集中在3-5年和1-3年，占比分别为48.1%和48.5%。

5. 投资建议

• 维持地产开发板块“增持”评级。
• 推荐关注开发板块的A股企业：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团。
• 推荐关注H股企业：绿城中国、华润置地、中国海外发展。
• 推荐关注物业板块：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。

结论

房地产行业在政策支持下有所回暖，但整体市场仍面临挑战。房企资金端改善明显，但销售信心仍需需求端政策进一步配合。信用债市场表现积极，部分房企融资成本下降。投资建议为“增持”，重点关注具备稳定资金和良好市场表现的房企及物业企业。风险提示包括政策执行力度、基本面变化及疫情反复。