20220214-国盛证券-房地产开发行业周报2022W6_30城新房成交面积同降64_预售资金监管边际放松_15页_1mb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年房地产行业在政策调整、市场走势及融资情况方面的变化，指出当前房地产市场仍面临销售疲软和融资困难的挑战，但政策层面正逐步放松以改善房企现金流和市场信心。

主要观点

• 预售资金监管政策调整：部分城市如石家庄、烟台、成都等已对预售资金监管政策进行合理纠偏，通过信用分类、加快放款周期、允许例外支取等方式改善房企流动性。
• 政策放松预期持续：尽管当前政策有所放松，但房地产市场仍面临需求不足和融资困难的问题，预计后续政策力度将继续加强，直至行业基本面改善。
• 市场走势：本周中信房地产指数上涨3.9%，领先大盘3.03个百分点，板块整体表现优于市场，但个股分化明显，部分房企股价大幅波动。
• 融资情况：房企境内信用债发行量为0，偿还额为45.86亿元，净融资额为-45.86亿元，显示融资环境依然严峻。
• 融资指标改善：1月新增居民中长期贷款环比增长108.7%，房贷利率环比下降，显示融资端有所回暖。
• 投资建议：给予地产开发板块“增持”评级，建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 风险提示：包括疫情超预期、销售超预期下行、房地产税政策力度超预期及房企信用违约风险。

关键信息

1. 预售资金监管政策调整

• 政策要点：预售资金监管政策逐步放松，部分城市允许信用良好的房企调整监管额度，加快放款周期，允许例外支取。
• 影响：短期改善房企现金流，对民营企业更为有利，但需求端疲软仍限制资金提取额度。

2. 行情回顾

• 行业表现：本周中信房地产指数上涨3.9%，在29个中信行业板块中排名第15。
• 个股表现：116支个股上涨，24支下跌。泰禾集团涨幅最大，达51.4%，而正荣地产跌幅最大，达-67.5%。
• 重点房企：泰禾集团、中国奥园、富力地产、世茂集团、融创中国涨幅居前；正荣地产、融信中国、绿城中国、阳光城、荣盛发展跌幅居前。

3. 新房与二手房成交情况

• 新房成交：本周30城新房成交面积为187.7万平方米，同比下降64.1%。一线城市成交面积35.7万方，同比下降69.6%；二线城市102.8万方，同比下降62.8%；三线城市49.2万方，同比下降61.6%。
• 二手房成交：本周12城二手房成交面积合计58.0万方，同比下降66.2%。一线城市成交17.0万方，二线城市35.2万方，三线城市5.7万方。年初至今累计成交面积同比下降48.3%。

4. 融资情况

• 信用债发行：本周房企境内信用债无新债发行，净融资额为-45.86亿元。
• 信贷数据：1月新增居民中长期贷款7424亿元，环比增长108.7%，同比降低21.4%。
• LPR变动：1年期LPR环比下降10bp至3.70%，5年期LPR环比下降5bp至4.60%。
• 房贷利率：全国103个重点城市首套房贷平均利率5.56%，环比下降8bp；二套房贷平均利率5.84%，环比下降8bp。

5. 政策动态

• 全国性政策：
  • 保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理。
  • 1月房地产贷款投放规模超预期，金融机构对房企融资行为持续改善。
  • 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。
• 地方性政策：
  • 贵州、宁波、吉林、黑龙江、成都、重庆、东莞、上海、北京、常州、杭州、太原等地出台多项政策，涉及保障性租赁住房建设、信贷支持、房产税调整等。

投资建议

• 评级：给予地产开发板块“增持”评级。
• 选择方向：建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 推荐公司：
  • A股：保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、华发股份、金科股份、新城控股
  • H股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋

风险提示

• 疫情超预期：可能进一步影响房地产销售。
• 销售超预期下行：可能导致房企现金流压力加剧。
• 房地产税政策力度超预期：可能对市场造成更大冲击。
• 房企信用违约及其影响扩散：可能引发系统性风险。