物业行业深度研究报告：景气度延续，高质量成长-20210604-华创证券-17页_1012kb

物业行业深度研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2020年物业管理行业的表现，指出尽管行业营收和业绩增速有所放缓，但整体仍保持较高增长。同时，报告强调了物业管理行业的结构性变化和未来增长潜力，并给出了投资建议和风险提示。

主要观点与关键信息

1. 2020年行业财务表现

• 营收增长：2020年物业管理板块整体营收同比增长 $+35.7%$，较2019年下降13.8pct，但仍保持较高增速。
  • 一线物管公司营收同比增长 $+31.4%$，较2019年下降25.1pct（剔除招商积余、彩生活后为下降5.8pct）。
  • 二线物管公司营收同比增长 $+38.8%$，较2019年下降5.8pct。
• 净利润增长：2020年物业管理板块整体归母净利润同比增长 $+48.8%$，较2019年下降16.9pct，整体仍保持高增速。
  • 一线物管公司归母净利润同比增长 $+33.0%$，较2019年下降17.7pct（剔除招商积余、彩生活后为增长1.3pct）。
  • 二线物管公司归母净利润同比增长 $+59.9%$，较2019年下降16.3pct。

2. 毛利率与净利率变化

• 毛利率：2020年物业管理板块整体毛利率为 $27.3%$，较2019年下降0.3pct。
  • 一线物管公司毛利率为 $23.8%$，较2019年下降1.9pct。
  • 二线物管公司毛利率为 $29.8%$，较2019年增长0.9pct。
• 净利率：2020年物业管理板块整体净利率为 $13.5%$，较2019年增长0.9pct。
  • 一线物管公司净利率为 $11.4%$，较2019年下降0.4pct。
  • 二线物管公司净利率为 $15.0%$，较2019年增长1.7pct。

3. 业务结构变化

• 业务占比：2020年12家主流物业公司中，基础服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务分别占比 $61.3%$、$20.3%$、$14.4%$、$3.9%$，分别较2019年增长 $+0.6%$、$-2.1%$、$+0.9%$、$+0.6%$。
• 业务增速：
  • 基础服务同比增长 $+43.5%$。
  • 非业主增值服务同比增长 $+26.0%$。
  • 业主增值服务同比增长 $+55.9%$。
  • 业主增值服务中，时代邻里、新城悦服务、雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业增速较快，分别同比增长 $+135.4%$、$+118.6%$、$+116.9%$、$+100.1%$、$+63.8%$、$+51.5%$。

4. 合约与在管面积增长

• 合约面积：2020年末，主流11家物管企业合计签约面积38.0亿方，同比增长 $+24.3%$。
• 在管面积：2020年末，主流12家物管企业合计在管面积24.1亿方，同比增长 $+32.4%$。
• 合同/在管面积倍数：2020年末，主流11家物管企业合同/在管面积倍数为1.6倍，其中碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务、永升生活服务分别达到2.2倍、2.1倍、2.0倍、1.8倍。
• 人均管理面积：2020年末，主流13家物管企业人均管理面积为6,592平米，同比增长 $+8.2%$。

5. 投资建议

• 行业前景：物业管理行业被视为“朝阳行业、黄金年代”，预计2030年末市场规模将达2-3万亿元，较目前增长1-2倍。
• 结构性成长因素：行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升。
• 推荐公司：重申“推荐”评级，推荐公司包括碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务、新大正；建议关注宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等。

6. 风险提示

• 新冠疫情超预期影响：疫情可能对行业造成超出预期的影响。
• 人工成本上涨：行业人工成本可能超预期上行。

总结

2020年，物业管理行业在疫情背景下依然保持了较高的增长，显示出较强的抗风险能力和行业韧性。行业整体毛利率略有下降，但净利率有所提升，主要得益于政府补助、社保减免等政策支持。随着行业集中度的提升和增值服务的占比增加，物业管理行业未来增长空间广阔。报告建议投资者关注行业龙头和具备成长潜力的公司，同时提醒注意疫情和人工成本带来的潜在风险。