20250922-开源证券-中海物业-02669.HK-港股公司首次覆盖报告_规模盈利双升_高质量外拓构筑长期价值_25页_3mb

• 公司概况
  中海物业隶属于中国建筑集团旗下中国海外集团，是中国首批一级资质物管企业，拥有39年不动产管理服务经验，覆盖港澳及内地167个城市，在管面积4.31亿平，2018-2024年营业收入和利润复合增长率分别为23.3%和25.7%，净利润率10.8%，基础物管收入占比76.1%。

• 业务分析

  • 物管业务：基础物管占营收76.1%，毛利率16.0%（同比提升1.0pct）；新签7410万方，第三方占比63%，一线项目占比77%。
  • 增值业务：住户增值服务收入年增28.6%，占比9.9%；非住户增值业务受地产下行影响收入下降14.7%。
  • 车位服务：出售量下降27%，收入占比降至1.0%。

• 财务与估值
  2023-2024年归母净利润14.59亿→15.11亿（+6.7%），当前股价5.1港元，对应PE（2025E）8.7倍。相比行业（万物云、保利物业等），估值吸引力强。

• 风险提示

  • 第三方拓展放缓、关联方销售不及预期、地产下行导致项目交付与收入增速放缓。

首次覆盖“买入”评级，看好其在关联方资源、一线城市项目扩张及物管毛利率提升下的长期价值。