4月土地市场跟踪：“冷热不均”继续演绎-20230518-华创证券-16页_1mb

报告摘要

债券分析：4月土地市场跟踪总结

核心内容

2023年4月，全国土地市场整体仍处于低位运行状态，土地成交数量和金额均同比下降。但土地溢价率有所改善，区域间分化持续。房地产市场在政策支持下逐步回暖，但恢复至往年水平仍存在难度。城投拿地规模和占比显著下降，但部分区域如重庆、广西等地城投拿地占比上升较快。

主要观点

全国土地市场表现：
- 全国土地成交宗数为4202宗，同比下降1118宗；成交额为2568.87亿元，同比下降31.7%。
- 加权平均溢价率小幅上升至7.06%，但整体仍低于2022年同期。
- 住宅用地占比下降至76.2%，工业用地占比上升至12.6%，土地性质以住宅和工业为主。
区域分化明显：
- 热点城市：如广州、杭州、成都、长沙等仍保持较高成交规模。
- 部分区域：如南京、苏州、温州等前期热度较高的城市成交规模显著回落。
- 低能级城市：如新疆、云南、甘肃等地土地市场依然低迷。
城投拿地变化：
- 城投拿地金额占比由2022年11月的8.84%下降至2023年4月的1.28%。
- 城投拿地规模为32.96亿元，同比下降66.1%。
- 城投拿地主体主要为区县级和地市级，合计占比达94.45%。
- 城投拿地溢价率主要集中在0-5%区间，占比81.43%，较2022年同期下降1.1个百分点。
省份分析：
- 上海、北京、重庆、陕西等地土地成交同比增速较高，表现出较强回暖趋势。
- 浙江、湖南、四川等地土地成交同比大幅下滑，但省内热点城市如杭州、长沙、成都等仍保持较高成交规模。
- 云南、天津等地土地成交额显著下降，其中昆明和天津土地成交额同比下降77.22%和59.37%。
地市分析：
- 青岛、济南等城市土地成交表现亮眼，同比增速分别达399.12%和177.06%。
- **63%**的地市成交额出现负增长，市场关注度较低。

关键信息

全国土地成交情况

成交宗数：4202宗，同比下降1118宗。
成交额：2568.87亿元，同比下降31.7%。
溢价率：加权平均溢价率7.06%，较3月小幅上行0.1个百分点。

城投拿地情况

城投拿地金额：32.96亿元，同比下降66.1%。
城投拿地占比：1.28%，较2022年11月下降7.56个百分点。
城投拿地主体：区县级和地市级主体占主导，合计占比达94.45%。
溢价率分布：
- 0-5%区间：占比81.43%
- 10%-50%区间：占比18.57%，较上年上升11.45个百分点。

各省份土地成交表现

土地成交额同比上升：上海、广东、浙江等省份成交额居前，但同比增速差异较大。
土地成交额同比下降：18个省份土地成交额同比下降，其中浙江、湖南、四川等地降幅较大。
溢价率变化：部分省份如湖北、甘肃、上海、四川等溢价率有所上升，其余省份普遍下降。

各地市土地成交表现

高成交城市：广州、杭州、成都、长沙等7个地级市成交额超50亿元。
低成交城市：142个地市成交额不足1亿元，占比达43.03%。
溢价率超5%：共65个地市溢价率超5%，其中48个地市超10%，主要集中在安徽、四川、河南等省份。

城投拿地重点城市

城投拿地金额较高：安徽亳州、浙江衢州、广西柳州、江苏常州等城市城投拿地金额相对较高。
城投拿地占比：部分城市如柳州、株洲、亳州、南京城投拿地占比较高。

后续展望

房地产市场：
- 随着政策落地和信心恢复，房地产市场将逐步回暖，土地出让情况边际改善。
- 核心热点城市将继续受到市场追捧，而部分弱能级区域的恢复仍需观察。
- 土拍市场分化状况短期内将持续。
城投拿地：
- 城投托底拿地的角色可能逐步淡化，受财政部新规和自身偿债压力影响。
- 短期城投债打破刚兑概率较小，但长期政策不确定性和估值波动风险仍需关注。
- 建议负债端稳定性偏低的投资机构精选短端品种，挖掘收益机会。