20230518-华创证券-_债券分析_4月土地市场跟踪_冷热不均_继续演绎_16页_1mb

2023年4月土地市场监管摘要

全国土地成交情况

• 成交数量与金额下降：2023年4月全国土地成交4202宗，同比减少1118宗；成交额256887亿元，同比下降317%。
• 溢价率改善：加权平均溢价率为7.06%，环比小幅上行0.1个百分点，显示市场热度逐步升温。

各省市土地成交现状分析

• 分省份：上海、北京、重庆、陕西土地成交同比增速高，回升趋势明显；浙江、湖南、四川等省份下滑严重。
• 分地市：“冷热分化”持续，一线及强二线城市表现较强，如广州、杭州、成都、长沙成交活跃，而南京、苏州、温州成交回落。
• 重点城市分析：
  • 云南：土地成交额同比大幅下滑235%，昆明下降7722%。
  • 天津：成交额同比降5937%。
  • 山东：土地成交额同比增683%，但城投拿地占比大幅下降。

城投拿地现状与展望

• 拿地结构变化：城投拿地占比下降至12.8%，溢价率下降至约7万亿元水平。
• 行政级别分布：区县级和地市级城投为主要参与者，合计占比94.4%。
• 后续展望：
  1. 住房监管下市场稳定性仍不安，恢复至正常年份难度大。
  2. 核心热点城市受政策支持，土地出让预期有所改善。
  3. 城投托底拿地行为在政策影响下逐步减少。

投资建议

• 短期建议负债端稳定性偏低机构优选短期品种，关注短端品种挖掘收益。
• 优质区域信用债可在特定情况下下沉。

风险提示

• 数据统计口径可能存在差异
• 政策变化带来不确定性风险