固定收益点评：开年以来土地市场表现如何？-240325-中泰证券-18页_918kb

土地市场2024年1-2月分析总结

核心内容概览

2024年1-2月，全国土地市场整体表现较弱，土地出让面积和出让金同比均出现下滑。然而，土地成交均价和溢价率有所提升，尤其是一线城市表现突出。同时，城投和国企拿地占比均有所上升，但部分省份和地市表现差异较大。

主要观点

1. 全国土地市场表现

• 土地出让面积：同比下降17.25%，达20,587.33万平米。
• 土地出让金：同比下降3.05%，达3,128.75亿元。
• 1月和2月表现：1月土地出让金同比上涨27.28%，2月同比下降26.49%。
• 土地类型表现：
  • 商办用地和工业用地：降幅明显，工业用地同比下降13.91%。
  • 其他用地和综合用地：增速相对较高，分别为5.40%和2.26%。
  • 住宅用地：出让速度基本与去年持平。

2. 土地成交均价与溢价率

• 全国均价：1月为1464元/㎡，同比提升23%；2月为1611元/㎡，同比提升15%。
• 全国溢价率：1月为3.71%，同比增加0.24pct；2月为4.11%，与去年同期持平。
• 城市表现：
  • 一线城市：成交均价同比提升143%和91%，溢价率分别为5.16%和3.73%。
  • 二线城市：溢价率同比分别增加2.51pct和2.52pct。
  • 三线城市：溢价率同比下降1.63pct和1.38pct，至2.67%和2.08%。

3. 省份与地市表现

• 土地出让金居前省份：浙江（476.27亿元）、北京（超400亿元）。
• 土地出让金涨幅较大：北京、上海、福建、海南、天津等省份土地出让金同比上升超过60%。
• 土地出让金跌幅较大：江苏、湖南、山西、云南、贵州等省份土地出让金同比下滑超过30%。
• 地市表现：
  • 涨幅明显：杭州（223.36亿元）、西安（150.47亿元）、济南、深圳、广州等102个地市同比增长超过100%。
  • 跌幅明显：黄石、贵阳等51个地市同比下降超过90%。

4. 城投拿地情况

• 城投拿地金额：2024年1-2月共计803.35亿元，占比25.68%。
• 城投拿地占比：1月为27.02%，2月为23.87%，同比分别增长0.23pct和9.95pct。
• 省份表现：
  • 城投拿地占比超30%：河北、江苏、广西、四川、江西、湖南、福建。
  • 城投拿地占比下降：天津为首等5个省份。
• 地市表现：
  • 广安市：城投拿地占比达100%。
  • 柳州、珠海、舟山等13个城市：城投拿地占比超过80%。
  • 涨幅明显：广安、许昌、泉州等16个地市涨幅超过50%。

5. 国企拿地情况

• 国企拿地金额：2024年1-2月共计1,630.38亿元，占比57.72%。
• 国企拿地占比：1月为57.72%，2月为48.27%，同比分别增加6.60pct和5.61pct。
• 省份表现：
  • 国企拿地占比超60%：天津（89.33%）、上海（73.31%）、江西（62.73%）、重庆（60.25%）。
  • 占比下降：天津、上海同比增加31pct，重庆同比下降2pct。
• 地市表现：
  • 国企拿地占比超60%：西安市、郑州市、湖州市、成都市、柳州市等。
  • 涨幅明显：郑州市等国企拿地占比同比进一步提升。

关键信息

• 风险提示：城投口径判断可能有误，土地明细数据来源于中指，可能存在数据更新不及时或提取失误。
• 投资评级说明：基于未来6-12个月内相对基准指数的涨幅，分为买入、增持、持有、减持四个等级。
• 行业评级标准：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指或三板做市指数为基准，香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500或纳斯达克指数为基准。

小结

2024年1-2月，全国土地市场整体下滑，但一线城市表现强劲，土地成交均价和溢价率有所提升。城投和国企拿地占比均上升，但不同地区差异显著。浙江、陕西、湖南、安徽等省份土地出让金下滑明显，而部分地市如杭州、西安、济南等涨幅较大。整体来看，土地市场受多种因素影响，需关注政策和市场变化对后续走势的影响。