20210521-天风证券-土地市场定期报告_2021年以来全国各区域土地市场表现如何__37页_5mb

报告摘要

2021年以来全国各区域土地市场表现总结

核心内容

2021年以来，全国土地市场呈现区域分化趋势，地方政府在编制政府性基金预算收入时，综合考虑了土地出让情况及城投债到期回售压力。大部分省份下调了预算增速，但天津、青海等省份上调。土地出让金和成交均价在华东、华南地区相对较高，而东北、西北、华北、华中等地市土地出让市场景气度有所下降，西南地区则呈现缓慢升温趋势。

主要观点

土地出让金和成交均价是衡量土地市场景气度的重要指标。
土地出让金的高增长地区主要集中在经济发达的华东和华南地区。
土地流拍率的上升可能反映土地供应节奏加快或市场拿地热情下降。
土地市场波动对政府性基金收入和城投偿债能力有显著影响。
土地购置费的波动和地产销售的超预期变化是潜在风险因素。

关键信息

1. 地方政府预算编制逻辑

地方政府性基金预算收入编制依据包括上年度征收任务完成情况、本年度征收任务及标准调整变化。
政府性基金预算支出需满足以收定支和收支平衡。
城投债到期回售规模与政府性基金预算收入预算数有同向变动趋势，显示地方政府在编制预算时考虑了区域城投偿债压力。

2. 土地出让情况分析

全国土地出让概况

2021年1季度，全国土地出让金总额为6174.88亿元，同比增长29.71%。
土地成交均价在华东和华南地区相对较高，其中杭州市土地成交均价最高，为21785.39元/㎡，同比增长41.87%。

各区域土地出让情况

华东地区：
- 土地出让金总额为2174.88亿元，同比增长29.71%。
- 杭州市土地出让金为780.59亿元，同比增长51.88%。
- 宁波市土地出让金为363.25亿元，同比增长204.80%。
- 苏州市土地出让金为311.72亿元，同比增长32.59%。
- 流拍率上升的地市占比较高，其中鹰潭市、衢州市、芜湖市增长超过200%。
东北地区：
- 土地出让金总额为134.91亿元，同比增长-24.05%。
- 长春市土地出让金为202.73亿元，同比增长247.94%。
- 土地成交均价增长缓慢，部分地市出现下降。
华北地区：
- 土地出让金总额为125.17亿元，同比增长-48.13%。
- 郑州市土地出让金为117.83亿元，同比增长-48.13%。
- 土地成交均价有所波动，部分地市出现下降。
西南地区：
- 土地出让金总额为1248.09亿元，同比增长-8.27%。
- 成都市土地出让金为285.09亿元，同比增长32.25%。
- 土地成交均价增长较快，部分地市增长超过100%。
西北地区：
- 土地出让金总额为1036.38亿元，同比增长-32.75%。
- 西安市土地出让金为134.91亿元，同比增长-24.05%。
- 土地成交均价增长缓慢，部分地市出现下降。
华南地区：
- 土地出让金总额为170.83亿元，同比增长136.04%。
- 深圳市土地出让金为19450.51元/㎡，同比增长15.39%。
- 土地成交均价增长较快，部分地市增长超过100%。

3. 土地市场对偿债能力的影响

土地出让金的高增长有助于缓解地方政府的债务压力。
土地市场波动可能影响政府性基金收入的实际执行情况，进而影响支出决策。
土地购置费的波动和地产销售的超预期变化可能对土地市场产生较大影响。

小结

2021年以来，全国土地市场呈现明显的区域分化趋势，经济发达地区土地出让金和成交均价较高，而欠发达地区则相对低迷。地方政府在编制预算时考虑了土地出让情况和城投债到期回售压力，但实际执行情况可能与预算存在较大差距。土地市场波动对政府性基金收入和城投偿债能力有显著影响，需密切关注土地购置费和地产销售的变化。

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