监管时代资金见肘__二季度房地产市场报告_17页_1mb

房地产市场二季度总结

核心内容

2018年第二季度，中国房地产市场在政策调控和资金压力的双重影响下呈现复杂态势。市场表现分化明显，部分核心城市销售下行，而部分卫星城和三四线城市则出现回暖迹象。同时，租赁市场政策频出，推动住房租赁资产证券化和长租住房建设，市场供需关系在政策引导下逐步调整。

主要观点

• 政策调控持续：政府通过放宽落户、增加置业补贴、建设人才公寓、出台限售限购政策等手段，加强对房地产市场的调控。
• 资金压力加剧：房地产企业面临融资难题，资金链紧张，政策抑制增长，资金捉襟见肘的局面仍将持续。
• 市场走势分化：核心城市如北京、上海、广州等销售面积和金额均出现下降，而部分城市如合肥、苏州、宁波等则呈现显著增长。
• 租赁市场发展：中央和地方出台多项租赁政策，推动住房租赁资产证券化和租赁住房建设，以缓解住房供需矛盾。

关键信息

调控政策出台情况

• 人才引进政策：多个城市出台购房补贴政策，如石家庄、南昌、昆山、绍兴等，以吸引高层次人才。
• 安居保障措施：部分城市如海南、天津、福州等提供人才公寓、生活补贴和共有产权住房等政策，增强市场吸引力。
• 财税政策调整：央行多次降准释放资金，房地产税法被列入立法计划，个税改革新增住房贷款利息和住房租金专项扣除。

限需求增供应，政策频繁微调抑价格

• 市场表现：部分城市如哈尔滨出现量价背离，销售面积下降而成交均价上涨；其他城市如成都、青岛等因政策限制，成交量有所下降。
• 销售走势：世联行客户上门指数略有上升，但成单率指数下降，反映市场购买力受抑制。
• 城市分化：核心城市如北京、上海销售表现疲软，而部分城市如合肥、深圳因人才政策和限购政策调整，销售增长显著。

业绩压力推动增速反弹，预计全年增速±5%

• 全国销售情况：2018年上半年全国商品房销售额同比增长13.2%，销售面积增长3.3%；商品住宅销售额和面积分别增长14.8%和3.2%。
• 城市表现：部分城市如合肥、深圳销售增长显著，而如北京、广州等核心城市则出现较大降幅。

去库存尾声降速趋缓，城市可售去化结构修复

• 待售面积下降：2018年6月末，全国商品住宅待售面积同比下降22.1%，去化周期逐步平稳。
• 市场结构修复：去库存进入尾声，市场供需关系趋于平衡，城市可售面积结构逐步修复。

供地加快推高出让金，城市地价冷热不均

• 供地情况：2018年1-6月，全国住宅用地出让面积和出让金均同比增长40%。
• 地价分化：热点城市如南京、合肥地价持续上涨，而部分城市如温州、金华地价有所下降。

租赁政策频出，建设加快房源减少租金涨

• 租赁市场政策：中央和地方出台多项政策支持住房租赁市场发展，包括资产证券化、保险资金参与、租赁住房用地比例等。
• 租金走势：主要城市租金普遍上涨，北京、深圳、合肥等城市涨幅显著。

展望

• 政策主基调：行业监管从严、深化细化政策仍是主基调，政策松动迹象不明显。
• 市场预期：重点城市需求积聚，供应稳步增加，但政策抑制仍是重要因素。
• 行业挑战：下半年或面临负增长、土地流拍规模扩大、债务偿付危机和高杠杆企业资金链断裂等挑战。
• 应对策略：房地产企业需资源变现、稳健发展、专注产品和加强创新，以顺利通过“年终大考”。