二季度房地产市场报告：监管时代，资金见肘-20180724-世联行-19页-1mb

房地产市场二季度总结：监管从严，资金见肘

核心内容回顾

2018年二季度，房地产市场在政策调控与市场分化中呈现复杂态势。政策层面，行业调控持续深化，但力度较2017年有所减弱，新增政策数量减少，更多体现为微调。同时，租赁市场加速发展，顶层设计不断完善，地方政策逐步落地，推动租赁资产证券化和融资支持。此外，房企集中度显著提升，十强房企市占率达30%，百强房企市占率达70%，但融资不畅、回款困难成为行业普遍面临的挑战。

主要观点

• 政策调控趋缓，但持续深化：二季度政策数量较2017年同期减少六成，但调控内容更加细化，强调规范市场与严格执法，而非强力度干预。
• 市场分化明显：一二线城市市场表现各异，部分城市出现量价背离现象，而三四线城市则在棚改和消费升级的推动下保持稳定。
• 租赁市场加速发展：中央与地方出台多项政策，包括租赁资产证券化、险资参与长租、租售同权等，推动租赁市场规范化与规模化。
• 房企资金链吃紧：受融资不畅影响，房企积极回款并布局租赁市场，但资金压力依然严峻，部分城市出现土地流拍现象。
• 政策对市场影响显著：限购、限贷、限售等政策对市场情绪和成交走势产生明显影响，尤其在核心城市，政策抑制作用显现。

关键信息

调控政策情况

• 全国政策：上半年政策数量超过200项，但以规范市场、严格执法为主，新增调控政策约53项。
• 中央政策：住建部与国务院多次出台政策，包括打击市场乱象、推动工程审批提速、加强片区调控等。
• 地方政策：各地出台限购、限售、限价、限转共等政策，如成都、武汉延长限售，合肥、西安推出人才新政，推动人口流入。

市场表现

• 销售数据：2018年1-6月全国商品房销售额同比增长13.2%，销售面积增长3.3%；商品住宅销售额增长14.8%，销售面积增长3.2%。
• 客户行为：世联行数据显示，客户上门指数上升5.3%，但成单率下降9.3%，反映出市场购买力受限，但置业意愿强烈。
• 城市分化：
  • 量价背离拐点初现：如哈尔滨，销售面积下降，但均价上涨。
  • 强政抑制交易：如成都、青岛、武汉、济南，销售下行或稳中有降。
  • 市场筑底需求释放：如深圳、长沙、杭州、合肥、西安，销售筑底向上。
  • 存量盘活二手向暖：如北京、沈阳、重庆，购买力向二手市场倾斜。

土地市场

• 土地供应：全国土地出让面积同比增长40%，出让金同比增长40%，住宅用地供应增长45%，出让金增长42%。
• 地价分化：热点城市如南京、合肥地价持续上涨，而部分城市如北京、厦门、苏州等出现地价下行。
• 供地政策：部分城市推出租赁住房用地配建政策，如大连、青岛、南京等，推动租赁住房建设。

融资与资金状况

• 房企融资：融资环境趋紧，房企积极回款，部分企业资金链吃紧，集中度提升。
• 政策支持：央行降准释放资金，租赁资产证券化政策逐步落地，但房企融资仍受限制。
• 债务压力：房企面临债务偿付压力，部分企业资金链可能断裂，需关注“年终大考”带来的资金考验。

展望

• 政策趋势：下半年政策松动迹象不明显，监管从严仍是主基调，但强政策出台可能性较低。
• 市场预期：重点城市需求积聚，供应稳步上升，但政策抑制仍影响市场增长。
• 行业挑战：预计下半年行业将面临负增长、土地流拍扩大、债务偿付危机等问题。
• 应对策略：房企需加强资源变现、稳健发展、专注产品与创新，以应对市场与政策双重压力。

图表与数据

• 调控政策出台情况：政策数量减少，但调控内容更趋细化。
• 世联行客户上门指数与成单率：客户上门量稳中有降，成单率波动明显。
• 商品房销售面积与金额累计同比：整体增长，但区域分化显著。
• 城市形态表现：不同城市呈现不同的市场形态与趋势。
• 土地出让金与楼面价：全国土地出让金创新高，但城市间地价差异显著。
• 租赁政策与市场发展：中央与地方政策推动租赁市场发展，租赁住房用地配建政策逐步落实。
• 房企销售梯队与市占率：房企集中度提升，销售增长分化明显。
• 行业展望图示：反映行业面临的挑战与应对策略。

结论

2018年二季度房地产市场在政策调控与市场分化中呈现复杂格局，核心城市受政策抑制，三四线城市则在棚改和消费升级中表现稳定。房企集中度提升，但融资与资金链问题依然严峻。租赁市场加速发展，成为新的增长点。未来行业将面临多重挑战，房企需积极应对，确保稳健发展。