2018年二季度房地产市场报告_监管时代_资金见肘_19页-1mb

房地产市场二季度总结

核心内容概述

2018年二季度，房地产市场在政策调控和资金压力下呈现出分化态势。政策频出但以微调为主，市场情绪与成交走势出现明显波动，同时租赁市场加速发展，房企集中度持续上升，但融资困难导致资金链吃紧。

主要观点

• 政策调控深化细化：上半年政策出台数量减少，但调控内容更加精准，重点在规范市场和严格执法，抑制房价过快上涨。
• 市场分化明显：一二线城市出现量价背离、交易不振、市场筑底、存量盘活等不同形态，三四线城市则继续作为市场托底力量。
• 租赁市场加速发展：中央及地方出台多项租赁支持政策，包括资产证券化、融资支持、租售同权等，推动租赁市场建设。
• 房企资金链紧张：融资渠道受限，回款压力加大，集中度提升但资金压力依然严峻。
• 销售与成交走势异常：受政策影响，客户上门量稳中有降，成单率冲高回落，反映市场购买力受限但置业意愿强烈。

关键信息

政策情况

• 调控政策：上半年共出台200余项政策，其中新增限购、限贷、限售及摇号等规则性政策53条，较2017年减少六成。
• 政策方向：调控持续深化，政策趋于精细化，抑制房价过快上涨。
• 中央政策：包括央行降准、REITs文件、个税改革、房地产税立法计划等。
• 地方政策：各地出台人才引进、购房补贴、租赁融资、限购限售、片区控价等政策。

市场表现

• 全国销售情况：2018年1-6月全国商品房销售额6.69万亿元，同比增长13.2%；销售面积7.71亿平方米，同比增长3.3%。
• 住宅销售：商品住宅销售额5.66万亿元，同比增长14.8%；销售面积6.69亿平方米，同比增长3.2%。
• 城市分化：
  • 量价背离拐点初现：如哈尔滨，销售面积下降但均价上涨。
  • 强政抑制交易不振：如成都、青岛、武汉、济南，销售下行或稳中有降。
  • 市场筑底需求释放：如深圳、长沙、杭州、合肥、西安，销售筑底向上。
  • 存量盘活二手向暖：如北京、沈阳、重庆，购买力向二手市场转移。

土地市场

• 土地供应：2018年1-6月全国住宅用地供应面积同比增长45%，土地出让金同比增长42%，创历史新高。
• 地价冷热不均：热点城市如南京、厦门、合肥地价上涨，部分城市如金华、大连、成都地价下降。
• 拿地门槛提高：自持、代建、租赁等要求增多，部分城市全自持、全租赁用地受热捧，也有区域出现宅地流拍。

租赁市场

• 政策支持：中央和地方出台租赁资产证券化、长租融资、租售同权等政策，推动租赁市场发展。
• 地方举措：
  • 北京：新增租赁用地226公顷，占住房用地18.8%。
  • 安徽、湖北：租赁住房用地占比将达新增住房用地的50%以上。
  • 南京、合肥、青岛等城市加大租赁住房建设力度。

房企动态

• 集中度提升：十强房企市占率30%，百强市占率70%，房企加速布局租赁市场。
• 融资困难：房企融资渠道受限，境外发债主要用于偿债，资金链压力凸显。

展望

• 政策基调：下半年政策松动可能性低，监管从严、深化细化仍是主旋律。
• 市场预期：重点城市需求释放，但政策抑制仍存；三四线城市作为托底力量，市场逐步回暖。
• 行业挑战：预计下半年将面临负增长、土地流拍规模扩大、债务偿付危机及高杠杆企业资金链断裂等问题。
• 应对策略：资源变现、稳健发展、专注产品和加强创新是房企顺利通过“年终大考”的关键。

数据图表

• 世联行客户上门指数：2018年上半年平均为97.7，环比上升5.3%，同比下滑13.5%。
• 世联行成单率指数：2018年上半年平均为95.4，环比下降9.3%，同比下滑6.4%。
• 商品房销售面积及金额累计同比走势：全国销售面积和销售额均呈增长趋势，但增速不一。
• 商品住宅待售面积走势：去库存进入尾声，待售面积同比减少，去化周期趋于平稳。
• 住宅用地楼面价Top20：北京、厦门等地楼面价显著上涨，部分城市如金华、大连楼面价下降。
• 房企销售梯队门槛及增速：房企销售门槛提升，增速分化明显。
• 百强房企市占率：房企集中度再创新高。

总结

2018年二季度房地产市场在政策调控和资金压力下呈现多元化走势。政策频出但以微调为主，市场分化加剧，一线城市表现各异，三四线城市则作为托底力量持续增长。租赁市场加速发展，房企集中度提升，但资金链紧张仍是行业面临的最大挑战。展望下半年，政策收紧趋势未改，市场将面临更多压力，房企需通过资源优化和产品创新应对。