2018年_二季度房地产市场报告_19页-1mb

房地产市场二季度总结

核心内容

2018年二季度，中国房地产市场在政策频繁微调和行业监管从严的背景下，呈现出市场分化、资金紧张、租赁加速发展的态势。整体销售增速有所反弹，但受调控影响，部分城市销售和价格走势出现背离，同时去库存进入尾声，土地市场分化明显。

主要观点

• 政策调控持续深化：上半年政策数量虽较2017年同期减少，但调控内容更加细化，以规范市场、严格执法为主，政策力度虽弱但执行更加精准。
• 市场分化加剧：一二线城市表现各异，部分城市出现量价背离，而三四线城市则继续作为市场托底力量。
• 租赁市场加速发展：中央和地方层面出台多项支持政策，推动租赁市场规范化和规模化发展，租赁资产证券化和险资参与成为趋势。
• 房企集中度提升：十强房企市占率升至30%，百强房企市占率升至70%，反映行业集中趋势明显。
• 资金链紧张：房企融资环境持续收紧，回款压力增大，资金链成为当前最大考验。

关键信息

一、政策频繁微调

• 调控政策：上半年政策数量超过200项，其中新增限购、限贷、限售及摇号等规则性政策53条。
• 政策导向：调控深化细化，政策从“一刀切”转向精准调控，以抑制房价过快上涨、规范市场秩序为主。
• 财税政策：央行两次降准释放资金，证监会和住建部推动住房租赁资产证券化，地方推出租赁融资方案、供地政策、租售同权等。

二、市场分化明显

• 销售情况：全国商品房销售面积同比增长3.3%，销售额增长13.2%。其中住宅销售面积增长3.2%，销售额增长14.8%。
• 城市表现：
  • 量价背离拐点初现：哈尔滨销售面积下降15%，但成交均价上涨33.7%。
  • 强政抑制交易不振：成都、青岛等城市因限售、限签政策导致成交量下降。
  • 市场筑底需求释放：深圳、长沙、杭州、合肥、西安等城市因政策放宽或人才引进，销售回暖。
  • 存量盘活二手向暖：北京、沈阳、重庆等城市二手市场表现优于一手市场，价格趋同，吸引力上升。

三、去库存进入尾声

• 待售面积：截至2018年6月末，全国商品住宅待售面积同比下降22.1%，接近2013年年初水平。
• 地价冷热不均：全国住宅用地出让金同比增长42%，但成交楼面价略有下降。部分热点城市地价持续上涨，个别城市因调控和房企购置热情不足出现下行。

四、租赁市场发展提速

• 政策支持：中央和地方均出台租赁市场支持政策，包括资产证券化、险资参与、人才住房建设等。
• 租金情况：2018年6月，北京平均租金为90元/月/㎡，同比上涨19.8%。其他城市如合肥、西安租金涨幅显著。

五、房企资金链紧张

• 融资环境：房企融资渠道受限，融资不畅导致回款受抑。
• 资金需求：房企积极回款并布局长租市场，资金链吃紧成为行业面临的最大挑战。

展望

• 政策趋势：下半年政策松动迹象不明显，行业监管仍以深化细化为主。
• 市场预期：重点城市需求可能释放，供应逐步增加，但政策抑制仍将持续。
• 行业风险：预计下半年可能出现负增长、土地流拍规模扩大、债务偿付危机和高杠杆企业资金链断裂。
• 应对策略：房企需加强资源变现、稳健发展、专注产品和创新，以应对市场变化和资金压力。

数据概览

• 全国商品房销售：1-6月销售额6.69万亿，同比增长13.2%；销售面积7.71亿㎡，同比增长3.3%。
• 租赁市场：租赁资产证券化、险资参与政策落地，租赁住房用地比例提升。
• 房企集中度：十强房企市占率30%，百强房企市占率70%。
• 土地市场：1-6月住宅用地出让金2.17万亿，同比增长42%；成交楼面价2,533元/㎡，同比下降2%。

总结

2018年二季度，房地产市场在政策调控、市场分化、资金紧张和租赁加速的多重因素影响下，呈现出复杂多变的态势。核心城市销售和价格走势分化，三四线城市继续发挥托底作用。房企集中度提升，但融资困难依然存在。租赁市场政策支持不断加强，成为行业新增长点。未来市场将面临更多挑战，房企需在稳健发展和产品创新上寻求突破。