世联行-重庆2019年5月主城区房地产市场报告-2019.6-55页_3mb

重庆主城区房地产市场月报（2019年5月）总结

核心内容概览

2019年5月，重庆主城区房地产市场呈现供应与成交双增的趋势，但部分市场指标出现波动。政策调控持续加强，人才引进政策和土地市场改革推动市场预期稳定。商品房市场整体供应略升，成交量下降，均价上涨；住宅市场供应增加，成交环比下降，价格平稳；商务与商业市场供应减少，去化周期延长，库存压力增大；别墅市场供应与成交均下降，去化周期缩短。

主要观点与关键信息

一、政策资讯

• 契税法草案纳入立法计划：契税暂行条例升级为契税法，强化地方楼市调控，遏制炒房行为。
• 集体建设用地入市：允许农村集体经营性建设用地入市，缓解城镇建设用地紧张，促进城乡融合发展。
• 住建部两次预警房价：针对部分城市房价涨幅过快，促进市场稳定，落实“稳地价、稳房价、稳预期”要求。
• 一城一策调控政策：各地优化调控政策，如苏州实施新房3年限售、二手房5年限售，合肥要求竞买人提交不参与竞买承诺。
• 人才引进政策：多地推出人才引进政策，重庆推行“零门槛”落户和“重庆英才计划”，吸引高层次人才，促进经济发展。
• 教育政策调整：严禁民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，保障义务教育公平。

二、土地市场

• 土地供销情况：
  • 本月供应37宗地共计3489亩，成交26宗地共计2696亩，同比环比均大幅增长。
  • 5月土地成交总额为220亿元，环比上涨529%，创2017年7月以来新高。
  • 楼面地价7276元/㎡，环比下跌7%；溢价率为26%，环比下跌49%。
• 区域表现：
  • 北区供应加大，两江新区成交量领先。
  • 大渡口中心和大杨石滩子口楼面地价创新高，均破万。
• 成交分布：
  • 滩子口地价创新高，大渡口区溢价率最高。
  • 5月土地市场急速升温，供应及成交骤增。

三、房产市场

1. 商品房市场

• 供销价情况：
  • 供应量环比略升，成交量环比下降，存销比升至9.9。
  • 成交均价11884元/㎡，环比上涨4%。
• 区域表现：
  • 巴南区和两江新区为主力战场，新增供应和销售量领先。
  • 渝中区均价仍领先，大渡口区为价格低区。
• 成交占比：
  • 住宅成交占比90%，环比增长2个百分点。
  • 商务和商业市场份额环比增加1个百分点。
  • 车库成交占比4%，环比下降3个百分点。

2. 住宅市场

• 供销价情况：
  • 供应量217万方，环比增加17%；成交量244万方，环比下降15%。
  • 成交均价11982元/㎡，总体平稳。
• 区域表现：
  • 巴南区、两江新区和沙坪坝区为供销主力。
  • 大渡口区价格较低，受多个低价项目影响。
• 房型与总价分布：
  • 三房最畅销，成交占比43%；总价集中在80-100万，占比64%。
  • 高层产品成交均价11683元/㎡，环比上涨1%。
  • 高层存量降至346万方，存销比为1.8，去化周期2.0个月。

3. 洋房市场

• 供销价情况：
  • 供应48万方，环比上升49%；成交42万方，环比下降18%。
  • 成交均价12458元/㎡，环比微降。
• 区域表现：
  • 110-130㎡面积段和120-150万总价段最受青睐。
  • 龙湖椿山、金科集美阳光、中国摩项目成交套数前三。
• 存量与去化：
  • 洋房存量118万方，环比增加6%；去化周期3.1个月，存销比2.8。

4. 别墅市场

• 供销价情况：
  • 供应3万方，环比下跌76%，为2017年以来最低值。
  • 成交13万方，环比减少38%；成交均价14760元/㎡，环比上涨2%。
• 区域表现：
  • 别墅成交集中在120-170㎡，占比62%；总价集中在200-300万，占比43%。
  • 叠拼别墅成交占比59%，独栋/双拼别墅占比3%，联排别墅占比38%。
• 存量与去化：
  • 别墅存量降至60万方，环比下降15%；去化周期3.6个月，存销比4.5。

5. 商务市场

• 供销价情况：
  • 供应13万方，环比下滑17%；成交10万方，环比持平。
  • 成交均价10360元/㎡，保持平稳。
• 存量与去化：
  • 存量361万方，连续7个月增长；去化周期增加至33.7个月，存销比37.1。
• 产品类型表现：
  • SOHO产品供应9.7万方，成交3.9万方，环比下降21%；均价11235元/㎡，环比上涨9%。
  • LOFT产品供应与成交均环比下降，均价微跌。
  • 写字楼产品供销量环比增长，成交价下跌6%，存量238万方，占商务产品总存量超6成。

6. 商业市场

• 供销价情况：
  • 供应与成交情况未详细列出，但整体市场表现与商务市场相似，存在供大于求现象。

后市预判

• 市场调控持续：各地继续实施“一城一策”调控政策，重点打击土地投机行为，控制房价涨幅。
• 人才政策影响：重庆的人才引进政策将促进人口流入，带动商品住宅消费。
• 土地市场活跃：土地市场热度持续，但需关注价格波动与市场供需平衡。
• 商品房去化压力：商品房市场去化周期较长，需关注销售策略与市场变化。
• 别墅市场低迷：别墅市场供应与成交均下降，但价格略有上涨，需关注市场需求变化。

总结

2019年5月，重庆主城区房地产市场在政策调控和市场供需变化下呈现复杂态势。土地市场活跃，商品房和住宅市场供应增加，但成交量下降，价格波动；商务与商业市场库存压力大，去化周期延长；别墅市场供应与成交下降，但价格稳定。各地优化调控政策，推动市场平稳健康发展，重庆通过人才引进政策和教育政策调整，促进经济与城市建设。