世联行-房地产市场二季度报告-2018.07-19页_1mb

房地产市场二季度报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年二季度中国房地产市场的发展情况，重点涵盖调控政策、市场表现、供需关系、租赁市场以及未来展望等方面。整体来看，市场在政策调控与资金压力下呈现分化态势，核心城市表现相对稳定，而部分三四线城市则出现回暖迹象。

主要政策动向

人才引进与购房补贴

多个城市出台人才引进政策，通过购房补贴、人才公寓建设等方式吸引高层次人才。典型政策包括：

• 石家庄：新落户人才购房可享受博士15万元、硕士10万元、学士5万元补贴。
• 南昌：对新引进落户人才提供不同层级的购房补贴，博士、硕士、本科等分别给予10万、6万、5万补贴。
• 昆山：高层次人才最高可享受300万元购房补贴。
• 绍兴-上虞：大学生购房补贴按学历分档，博士生50万元、硕士生30万元等。
• 上海-浦东：三年内建设15万套以上人才住房，9000套国际人才公寓。
• 福州：新引进人才最高可享180万元共有产权住房产权份额，工作满12年后可获完全产权。
• 珠海：一、二、三类人才可申请共有产权房，工作满10年后可无偿获得政府持有的50%产权。

财税与融资政策

• 央行降准：4月25日降准1个百分点，释放1.3万亿元资金；6月24日再降准0.5个百分点，预计释放7000亿元资金。
• REITs文件：证监会与住建部联合印发通知，支持住房租赁资产证券化。
• 房企融资：限制外债用于房地产项目，要求提交资金用途承诺。
• 棚改融资：天津发行全国首单棚改专项债券。
• 按揭政策：工商银行将住房贷款借款人最高年龄延长至70岁。
• 税收改革：个税起征点提高至5000元，新增住房贷款利息与住房租金专项扣除；房地产税法列入2018年立法计划。

市场表现与趋势

住宅销售情况

• 全国销售情况：2018年上半年全国商品房销售额6.69万亿元，同比增长13.2%；销售面积7.71亿平方米，同比增长3.3%。其中，商品住宅销售额5.66万亿元，同比增长14.8%；销售面积6.69亿平方米，同比增长3.2%。
• 城市表现：
  • 核心城市：如北京、上海、深圳、杭州、合肥等，销售面积和销售额同比上升，尤其合肥、深圳等城市表现突出，合肥同比上涨242.4%。
  • 部分城市降幅收窄：如哈尔滨、南京、苏州等，销售面积降幅收窄，部分城市销售均价逆势上涨。
  • 市场走势：受政策调控影响，部分城市销售下行，但摇号政策和人才新政带动了销售回暖。

客户行为变化

• 客户上门指数：2018年上半年世联行客户上门指数为97.7，环比上升5.3%，同比略有下降。
• 成单率指数：成单率指数为95.4，环比下降9.3%，同比下降6.4%。
• 市场特点：二季度市场因监管从严和摇号政策，客户来访减少，但成单率冲高回落，反映购买力受抑制，但置业意愿强烈。

去库存与供地情况

• 去库存尾声：2018年6月末，全国商品住宅待售面积2.74亿平方米，同比下降22.1%，去化周期逐步回归平稳。
• 供地加快：1-6月全国住宅用地供应面积同比增长45%，土地出让金同比上涨42%，但成交楼面价略有下降（2,533元/平方米，同比下降2.0%）。
• 地价分化：热点城市如南京、合肥地价持续上涨，部分城市如金华、台州地价下跌。

租赁市场发展

• 租赁政策频出：中央和地方均加强租赁市场建设，推动住房租赁资产证券化、保险资金参与长租市场、租赁住房用地配比等。
• 租赁房源增加：多地加快租赁住房建设，如北京新增租赁用地226公顷，南京租赁住房用地不低于商品住房用地的30%。
• 租金上涨：主要城市租金普遍上涨，如北京、上海、深圳等平均租金均同比上涨，但部分城市如杭州租金略有下降。

未来展望

• 政策基调：下半年政策松动迹象不明显，行业监管从严、深化细化仍是主旋律。
• 市场预期：核心城市需求被抑制，卫星城三四线城市出现暖态，但政策抑制仍是重要制约因素。
• 行业风险：预计下半年将面临负增长、土地流拍规模扩大、债务偿付危机及高杠杆企业资金链断裂等问题。
• 应对策略：企业需关注资源变现、稳健发展、专注产品与加强创新，以应对市场变化与政策压力。

总结

二季度房地产市场在政策调控与资金压力下呈现分化趋势。核心城市销售表现相对稳定，部分城市因人才新政和政策放松出现回暖。同时，租赁市场发展加速，政策支持力度加大。未来市场仍面临挑战，需在政策与市场之间寻求平衡，以实现可持续发展。